20211023-粤开证券-房地产税试点落地_原因_影响及可能方向_11页_1mb

报告摘要

粤开证券于2021年10月23日发布报告，分析中国房地产税试点落地的背景、原因、影响及可能实施方向。报告指出，房地产税试点的推进是政策改革的重要一步，旨在优化财税结构、促进房地产市场健康发展、调节财富分配、实现共同富裕目标。

房地产税试点落地
全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，标志着房地产税改革进入实质性阶段。试点时间为期五年，之后将总结经验并上升为法律，逐步推广。
房地产税与房产税的区别
- 房地产税：针对城镇居住用房和非居住用房，旨在调节房地产财富分配、筹集财政收入。
- 房产税：针对经营性住房，已有35年历史，目前未全面实施。
房地产对财税收入的贡献
房地产行业税收与土地出让收入合计占全国财税收入的35.9%。其中，房地产行业税收占一般公共预算收入的13.8%，土地出让收入占政府性基金预算收入的85.8%。
房地产税开征的四大原因
- 筹集财政收入：土地出让收入下滑，需新税种补充。
- 调节财富分配，促进共同富裕。
- 构建地方税体系：房地产税是地方税的重要组成部分。
- 提高直接税比重：房地产税属于直接税，符合税制改革方向。
房地产税对房价的影响
房地产税通过增加持有成本抑制投资需求，可能对房价形成下行压力。但房价最终取决于供需关系，税收只是调节工具之一，不能决定房价走势。

试点城市将优先考虑以下特征：

征税对象与纳税人
- 征税对象为居住用和非居住用房地产；
- 纳税人为土地使用权人和房屋所有权人。
征税方式
- 未来可能针对存量房征税，而非增量住房；
- 设置免税面积或对首套房免税，保障基本住房需求；
- 对特殊人群（如孤寡残障）和非盈利组织提供税收优惠。
税率与政策灵活性
- 税率由地方政府根据实际情况设定，中央可能提供指导区间；
- 参考国际经验，税率可能在1%-3%之间，地方可灵活调整。
国际经验借鉴
- 国外房地产税以市场价值为基础，定期评估；
- 多数国家设有税收减免政策，如设置起征点、适用低税率等；
- 税收调节只是影响房价的手段之一，中长期房价仍取决于供需基本面。