2023-12-13-戴德梁行-2023年第三季度全国住宅市场研究报告_28页_3mb

2023年第三季度全国住宅市场总结

核心内容概览

2023年第三季度，全国住宅市场在宏观经济逐步回暖的背景下，仍面临供需两弱的困境。消费成为经济复苏的主要动力，但房地产投资持续下行，影响市场供应。政策层面不断优化购房条件和信贷政策，试图提振市场信心，但实际效果有限，需求持续疲软，房价环比下降城市数量增加。整体来看，住宅市场仍处于调整期，四季度有望迎来一定改善。

主要观点

• 经济复苏态势明显：2023年前三季度GDP同比增长5.2%，其中第三季度增长4.9%，消费对经济增长贡献率达94.8%，显示市场信心有所恢复。
• 固定资产投资增长放缓：前三季度全国固定资产投资同比增长3.1%，房地产开发投资同比下降9.1%，主要受房地产市场持续下行影响。
• 住宅市场供需双弱：全国住宅新开工面积同比下降23.9%，竣工面积同比增长20.1%。销售面积同比下降6.3%，成交总额增速由正转负。
• 房价持续下行：70城中，一二手住宅房价环比下降城市数量继续扩大，分别占77.1%和92.9%。三季度新房销售均价同比下降6.4%，显示市场整体价格压力加大。
• 政策优化未能扭转市场趋势：中央及地方层面出台多项放松政策，如“认房不认贷”、降低首付比例、优化贷款利率等，但市场反应平淡，需求释放仍不充分。

关键信息

宏观经济表现

• 2023年前三季度GDP为913,027亿元，同比增长5.2%。
• 消费支出拉动经济增长4.4个百分点，成为主要增长动力。
• 投资增长1.6个百分点，净出口对经济形成负向拉动。

固定资产投资情况

• 全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.1%，增速较上半年回落。
• 高新技术产业、基建、制造业投资增速分别为11.4%、6.2%、6.2%，显示结构性增长。
• 房地产开发投资同比下降9.1%，住宅投资下降8.4%。

住宅市场表现

• 全国住宅新开工面积52,512万平方米，同比下降23.9%。
• 住宅竣工面积35,319万平方米，同比增长20.1%，显示“保交楼”政策效果显现。
• 销售面积同比下降6.3%，成交总额增速由上半年的3.7%转为下降3.2%。
• 房企资金回流放缓，开发企业到位资金同比下降13.5%，连续18个月下降。

房价与库存情况

• 全国新房销售均价为10,899元/平方米，同比上涨7.4%，但环比二季度下降6.4%。
• 截至三季度末，全国新房待售面积为31,186万平方米，较一季度减少655万平方米。
• 预计四季度房企将加大供应，以价换量策略可能推动市场活跃度提升，但库存仍可能小幅上升。

典型市场分析

• 24个重点城市：累计供销比均低于1，显示供应紧张。
• 一线城市：新房均价环比下降0.5%，成交量与均价均下滑。
• 发达二线城市：新房均价环比下降2.7%，成交量下滑。
• 普通二线城市：新房均价环比下降6.6%，成交量与均价双降，市场表现最弱。
• 政策影响：24城新房销售面积同比减少9.2%，第三季度降幅达24.7%。

政策动态

• 中央政策：
  • 8月25日：发布“房改”文件，提出统一首套房与二套房首付比例、下调二套房贷款利率、降低存量首套贷款利率。
  • 10月18日：二十大报告明确房地产发展方向，提出多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
  • 10月16日：自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制和远郊区容积率限制。
• 地方政策：
  • 多个城市调整购房政策，如南京、成都、广州、深圳、武汉等，放宽限购、优化贷款政策、提供购房补贴等。
  • 上海成为首个实施“认房不认贷”公积金政策的一线城市。

市场展望

• 四季度可能回暖：政策优化和年终业绩压力或推动房企加大供应，促销活动可能提升市场活跃度。
• 信心仍待恢复：市场信心的重塑需依赖政策持续优化、行业稳定发展、融资环境改善及宏观经济支撑。
• 市场分化加剧：重点城市可能成为资金流入的主要区域，市场分化趋势将更加明显。

结论

2023年第三季度，全国住宅市场在宏观经济复苏和政策优化的双重推动下，仍未能摆脱供需双弱的局面。尽管政策端积极调整，但市场信心和需求释放仍显不足，房价持续下行，库存压力显现。四季度有望迎来政策红利释放，但市场全面复苏仍需时间。