房地产行业：资金面边际改善，宅地出让金同比微降-20180717-广发证券-35页-2mb

房地产行业分析总结

核心内容

2018年6月，中国房地产市场在政策调控和资金面改善的背景下呈现一定的边际改善。整体来看，重点城市成交增速由负转正，土地市场供给继续放量，但需求端同比回落，按揭贷利率上行空间有限。同时，热点城市加强了企业购房限制和摇号购房政策，以稳定市场预期和促进公平交易。

主要观点

政策环境

• 资金面边际改善：央行两次降准，保持流动性合理“充裕”，有助于缓解房企资金压力。
• 企业限售政策：6月西安、长沙、杭州和上海出台企业限售政策，部分城市实施禁售。截至目前已有12个城市出台企业购房限售政策，3个城市出台禁售政策。
• 个人限售调整：部分城市调整了个人限售起始时间，如西安缩短新房限售时间。
• 摇号购房政策：热点城市逐步出台摇号购房政策，部分三四线城市也开始实施，以遏制投机行为。
• 人才政策：非重点城市继续落地人才政策，但出台数量较5月有所下降。部分城市如九江实行“零门槛”落户，提供购房补贴。

成交市场

• 重点城市成交改善：2018年6月，全国40个重点城市商品房成交面积同比由负转正，上涨0.3%。一线城市及三线城市同比分别上升6.6%和4.7%，二线城市同比下降4.6%。
• 推盘放量：重点城市商品房推盘同比上涨11.2%，住宅推盘量也有所增加。
• 库存与去化：6月重点城市商品房去化周期上升至18.0个月，住宅去化周期为9.0个月。一线城市住宅去化周期上行至13.1个月，二线城市为8.8个月，三四线城市为6.7个月。
• 房价：6月百城房价环比微涨0.48%，限价政策对房价上涨形成有效抑制。

土地市场

• 供给放量：2018年6月，300城市住宅用地供给面积同比上涨15%，需求端同比下滑10%。
• 出让金：全国300城市住宅用地出让金同比微降3%，一线城市同比下滑12%，二线城市小幅上涨1%，三四线城市同比下滑6%。
• 溢价率：整体平均溢价率24%，较5月回落2个百分点，一线城市溢价率降至11%，二线城市为17%，三四线城市为32%。
• 供需结构：重点城市土地供给同比显著上涨，但成交面积和出让金同比下滑，反映市场整体需求疲软。

关键信息

资金环境

• 按揭贷利率：35个重点城市首套房贷利率已底部回升120bp，未来上行空间有限。
• 关注龙头房企：资金向龙头房企集中，具备强绝对收益机会，推荐低估值的一线和二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、中南建设、荣盛发展等。

土地市场分述

• 一线城市：住宅用地推出面积环比增长757%，同比上升44%；成交面积环比增长505%，同比下降1%；出让金环比增长533%，同比下降12%。
• 二线城市：住宅用地推出面积环比增长77%，同比上升19%；成交面积环比增长51%，同比增长3%；出让金环比增长40%，同比增长1%。
• 三四线城市：住宅用地推出面积环比下降6%，同比增长11%；成交面积环比下降27%，同比下降18%；出让金环比下降28%，同比下降6%。

重点城市政策

• 企业购房限制：西安、长沙、杭州、上海等城市对法人单位购房实施限售或禁售政策，限制企业购房行为。
• 摇号政策：部分城市如上海、南京、成都等实行摇号销售，以遏制市场炒作。
• 人才政策：如广州荔湾区、海南、九江等地对人才提供购房和租房补贴，吸引人才流入。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-07-17

图表索引（关键指标）

• 图1：近期货币相关政策及表态
• 图2：近一年来人才落户及补贴政策出台城市数量
• 图3：2018年6月重要中央政策一览
• 图4：2018年6月重要地方政策一览
• 图5：全国重点40城市商品房成交面积指数
• 图6：限购和非限购城市成交面积指数
• 图7：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图8：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图9：全国26城市商品房库存面积及去化周期
• 图10：全国30城市住宅库存面积及去化周期
• 图11：全国商品房销售批售比
• 图12：百城价格指数变化及环比
• 图13：14个重点城市二手房销售面积及同比
• 图14：中原二手房指数
• 图15：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图16：10个三四线城市商品住宅可售面积
• 图17：30城商品住宅历史同期可售面积
• 图18：30城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图19：广发各线城市成交面积指数
• 图20：广发各线城市成交面积同比情况
• 图21：4大一线住宅库存及去化周期
• 图22：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图23：10个三四线住宅库存及去化周期
• 图24：各线城市房价环比情况
• 图25：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图26：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图27：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图28：300城市土地整体供给情况
• 图29：一线城市土地整体供给情况
• 图30：二线城市土地整体供给情况
• 图31：三四线城市土地整体供给情况
• 图32：300城市土地整体成交情况
• 图33：一线城市土地整体成交情况
• 图34：二线城市土地整体成交情况
• 图35：三四线城市土地整体成交情况
• 图36：300城市住宅用地供给情况
• 图37：一线城市住宅用地供给情况
• 图38：二线城市住宅用地供给情况
• 图39：三四线城市住宅用地供给情况
• 图40：300城市住宅用地成交情况
• 图41：一线城市住宅用地成交情况
• 图42：二线城市住宅用地成交情况
• 图43：三四线城市住宅用地成交情况
• 图44：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积
• 图45：300城市供给住宅用地规划建筑面积同比
• 图46：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比
• 图47：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图48：300城市住宅用地成交楼面价指数

表格索引（关键数据）

• 表1：2017年以来法人单位购房调控
• 表2：近期地方四限政策一览
• 表3：近期地方公积金放松/收紧政策一览
• 表4：近期地方人才政策一览
• 表5：出台摇号政策城市一览
• 表6：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表7：2018年6月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表8：全国土地出让金TOP20（2018年6月）
• 表9：一线和二线城市土地市场情况（2018年6月）
• 表10：6月份全国十大首套房贷利率最低城市