20180717-广发证券-房地产行业_资金面边际改善_宅地出让金同比微降_35页_2mb

房地产行业总结

核心内容

2018年6月，房地产行业在政策与市场环境的共同作用下，呈现资金面边际改善、重点城市成交增速由负转正、土地市场供给放量但需求端回落的态势。

主要观点

• 资金面改善：央行两次降准，流动性保持“充裕”，有利于缓解房企资金压力。
• 限售政策加强：热点城市对企业和个人的限售政策继续加码，尤其针对法人单位，限制其购房行为。
• 成交市场边际改善：重点城市商品房成交面积同比由负转正，主要得益于供给放量。
• 土地市场供给增加，需求回落：土地供给放量，但成交面积和出让金同比下滑，溢价率低位下行。
• 摇号政策下沉：摇号购房政策逐步从热点城市扩展至三四线城市，以遏制投机行为。
• 人才政策落地：部分城市继续推出人才补贴政策，吸引人才落户与购房。

关键信息

政策环境

• 央行降准：6月第二次降准，推动资金面边际改善。
• 企业限售政策：6月西安、长沙、杭州、上海等城市出台企业购房限售政策，部分城市实行禁售。
• 个人限售调整：部分城市调整限售起始时间，如西安将新房限售年限缩短。
• 人才政策：如九江实行“零门槛”落户，海南提供购房与租房补贴，广州荔湾区对不同层次人才提供不同补贴。
• 摇号政策：上海、南京、武汉、长沙、杭州等城市实施摇号购房政策，部分城市已下沉至三四线城市。

成交市场

• 全国重点城市成交：6月成交面积同比由负转正，涨幅0.3%。
• 一线城市表现：成交面积同比上涨6.6%，环比上涨15.3%。
• 二线城市表现：成交面积同比下降4.6%，环比上涨9.0%。
• 三线城市表现：成交面积同比上涨4.7%，环比上涨5.6%。
• 非限购城市：6月成交面积环比下降3.0%，但同比上涨3.2%。
• 二手房市场：6月成交面积环比下降4.5%，但同比由负转正，涨幅1.5%。
• 去化周期：一线城市去化周期13.1个月，二线城市8.8个月，三四线城市6.7个月。

土地市场

• 土地供给放量：300城市住宅用地推出面积1.14亿平米，同比上涨15%。
• 土地成交回落：300城市住宅用地成交面积8127万平米，同比减少10%。
• 土地出让金：300城市住宅用地出让金3358亿元，同比减少3%。
• 溢价率下降：平均溢价率24%，环比下降2个百分点，同比减少23个百分点。
• 各线城市情况：
  • 一线城市：推出面积236万平米，同比上涨44%；成交面积166万平米，同比减少1%；出让金211亿元，同比减少12%。
  • 二线城市：推出面积4727万平米，同比上涨19%；成交面积3480万平米，同比上涨3%；出让金1689亿元，同比上涨1%。
  • 三四线城市：推出面积6475万平米，同比上涨11%；成交面积4480万平米，同比减少18%；出让金1457亿元，同比减少6%。

资金环境

• 按揭贷利率：35个重点城市首套房贷利率5.64%，二套房贷利率6.01%，首套房贷利率已回升120bp。
• 资金集中：资金持续向龙头房企集中，关注低估值的一二线龙头房企。
• 推荐房企：
  • A股：一线龙头包括招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股；二线龙头包括中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展。
  • H股：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等。
  • 子领域：光大嘉宝、中国国贸。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行。

行业评级

• 行业评级为买入。

图表与数据概览

• 图1：近期货币相关政策及表态
• 图2：近一年来人才落户及补贴政策出台城市数量
• 图3：2018年6月重要中央政策一览
• 图4：2018年6月重要地方政策一览
• 图5：全国重点40城市商品房成交面积指数
• 图6：限购和非限购城市成交面积指数
• 图7：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图8：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图9：全国26城市商品房库存面积及去化周期
• 图10：全国30城市住宅库存面积及去化周期
• 图11：全国商品房销售批售比
• 图12：百城价格指数变化及环比
• 图13：14个重点城市二手房销售面积及同比
• 图14：中原二手房指数
• 图15：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图16：10个三四线城市商品住宅可售面积
• 图17：30城商品住宅历史同期可售面积
• 图18：30城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图19：广发各线城市成交面积指数
• 图20：广发各线城市成交面积同比情况
• 图21：4大一线住宅库存及去化周期
• 图22：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图23：10个三四线住宅库存及去化周期
• 图24：各线城市房价环比情况
• 图25：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图26：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图27：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图28：300城市土地整体供给情况
• 图29：一线城市土地整体供给情况
• 图30：二线城市土地整体供给情况
• 图31：三四线城市土地整体供给情况
• 图32：300城市土地整体成交情况
• 图33：一线城市土地整体成交情况
• 图34：二线城市土地整体成交情况
• 图35：三四线城市土地整体成交情况
• 图36：300城市住宅用地供给情况
• 图37：一线城市住宅用地供给情况
• 图38：二线城市住宅用地供给情况
• 图39：三四线城市住宅用地供给情况
• 图40：300城市住宅用地成交情况
• 图41：一线城市住宅用地成交情况
• 图42：二线城市住宅用地成交情况
• 图43：三四线城市住宅用地成交情况
• 图44：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积
• 图45：300城市供给住宅用地规划建筑面积同比
• 图46：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比
• 图47：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图48：300城市住宅用地成交楼面价指数

表格数据

• 表1：2017年以来法人单位购房调控
• 表2：近期地方四限政策一览
• 表3：近期地方公积金放松/收紧政策一览
• 表4：近期地方人才政策一览
• 表5：出台摇号政策城市一览
• 表6：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表7：2018年6月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表8：全国土地出让金TOP20（2018年6月）

总结

整体来看，2018年6月房地产行业在政策调控与市场调整的双重影响下，呈现出成交市场边际改善、土地市场供给放量但需求回落、资金面有所宽松、房企资金向龙头集中等特征。未来，随着政策进一步细化及市场调整，行业将面临更多不确定性，建议关注政策宽松与市场复苏的结合点，以及低估值龙头房企的绝对收益机会。