房地产行业：成交回落、库存续升、关注回购-20181029-安信证券-12页-1mb

房地产行业分析总结（2018年10月29日）

核心内容

本报告分析了2018年10月房地产行业的市场表现、成交情况、库存变化、土地市场动态以及政策影响，提出了投资建议与风险提示。

主要观点

• 市场表现：房地产行业周换手率上升19.75%，周收益率提升10.81个百分点，行业交投活跃度处于中等水平。当前推荐股票组合包括万科A、保利地产、招商蛇口，同时建议关注回购相关企业如新城控股、金科股份、华侨城A等。
• 成交情况：一手房成交面积及套数均出现环比下降，其中三线城市下降幅度较大。二手房成交同样呈环比下降趋势，三线城市下降最为显著。
• 可售库存：全国可售库存套数同比上升12.29%，去化周期增加0.32周，表明市场去化压力仍存在。
• 土地市场：土地供应面积同比上升，但成交量下降，挂牌均价和楼面价均上涨。土地溢价率保持在6.16%左右，其中一线城市溢价率最高。
• 政策动态：公司法修改拓宽了股份回购情形，住建部推进公租房运营管理服务试点，北京出台政策支持台湾人才购房，合肥鼓励现房销售。

关键信息

房地产市场跟踪

• 周换手率：3.79，较上周提升19.75%。
• 周收益率：+8.08%，较上周提升10.81pct。
• 股票组合：万科A、保利地产、招商蛇口。
• 回购组合：
  • 仅披露回购预案：新城控股、金科股份。
  • 已实施回购1-2次：华侨城A、蓝光发展。

一手房成交情况

• 全国41城：
  • 成交套数：3.64万套，同比下降15.97%，环比下降0.59%，累计同比下降10.18%。
  • 成交面积：414.20万方，同比下降20.84%，环比下降2.13%，累计同比下降13.77%。
• 一线城市：
  • 成交套数：0.56万套，同比上升17.49%，环比上升2.16%，累计同比下降3.07%。
  • 成交面积：56.94万方，同比上升12.30%，环比上升1.74%，累计同比下降4.77%。
• 二线城市：
  • 成交套数：2.13万套，同比下降18.21%，环比上升1.33%，累计同比下降14.32%。
  • 成交面积：243.00万方，同比下降24.73%，环比下降1.12%，累计同比下降19.89%。
• 三线城市：
  • 成交套数：0.95万套，同比下降24.05%，环比下降6.08%，累计同比下降5.75%。
  • 成交面积：114.26万方，同比下降23.67%，环比下降5.97%，累计同比下降1.80%。

二手房成交情况

• 全国15城：
  • 成交套数：1.25万套，同比下降3.01%，环比下降2.88%，累计同比下降26.18%。
  • 成交面积：124.31万方，同比下降4.89%，环比下降6.30%，累计同比下降23.39%。
• 一线城市：
  • 成交套数：0.26万套，同比上升26.72%，环比上升0.91%，累计同比下降26.41%。
  • 成交面积：32.38万方，同比上升8.56%，环比下降0.27%，累计同比下降23.57%。
• 二线城市：
  • 成交套数：0.92万套，同比下降4.72%，环比下降4.76%，累计同比下降8.94%。
  • 成交面积：84.92万方，同比下降5.14%，环比下降8.20%，累计同比下降9.81%。
• 三线城市：
  • 成交套数：0.07万套，同比下降40.91%，环比上升11.37%，累计同比下降10.22%。
  • 成交面积：7.01万方，同比下降38.29%，环比下降8.85%，累计同比下降15.80%。

可售库存情况

• 全国15城：
  • 可售库存套数：同比上升12.29%，环比上升1.63%。
  • 去化周期：30.00周，较上周增加0.32周。
• 一线城市：
  • 可售库存套数：同比上升19.64%，环比上升0.38%。
  • 去化周期：32.43周，较上周增加0.20周。
• 二线城市：
  • 可售库存套数：同比上升9.54%，环比上升3.17%。
  • 去化周期：33.94周，较上周增加0.24周。
• 三线城市：
  • 可售库存套数：同比下降1.34%，环比下降0.24%。
  • 去化周期：16.09周，较上周增加0.28周。

土地供应与成交情况

• 供应规划建筑面积：849.31万平米，累计同比+14.37%，相对过去四周变化-0.71%。
• 挂牌均价：3284元/平米，同比+2.02%，环比+24.68%。
• 成交总建面：1300.55万平米，累计同比+6.74%，相对过去四周变化-30.42%。
• 成交总价：417.60亿元，累计同比-0.31%，相对过去四周变化-11.05%。
• 成交楼面价：3211元/平米，同比+13.14%，环比+17.83%。
• 土地溢价率：6.16%，其中一线城市+7.61%，二线城市+4.75%，三线城市+5.73%。

投资建议

• 政策宽松概率不大，但资金面边际改善是地产板块的动力。
• 建议关注龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科A，因其具备强融资能力和强业绩锁定。
• 运营类业务可为企业提供稳定收入流，建议关注华侨城A等开发+运营模式的公司。
• 回购组合：
  • 仅披露回购预案：金科股份、新城控股。
  • 已实施回购1-2次：华侨城A、蓝光发展。

风险提示

• 政策调控超预期。
• 市场成交不及预期。
• 销售不及预期。
• 企业经营风险。

行业评级体系

• 收益评级：
  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数相差-10%至10%。
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
• 风险评级：
  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动。
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。

分析师声明

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