中国购物中心年度报告（2023年）-中国连锁经营协会_38页_3mb

报告摘要

2022-2023年，中国购物中心市场呈现以下特点：

购物中心正从传统运营向以消费者为核心的深度运营转型，主要路径包括：

营销创新“整活”策略：
- “商业+X”模式：通过艺术、户外、潮玩等场景吸引消费者，如深圳印里INLI打造艺术快闪空间，武汉K11举办文化创意活动。
- 圈层热点运营：针对年轻客群需求，如成都“宠物友好型”购物中心、上海“剧本杀”场景化消费等，提升情绪价值与用户粘性。
- 原创IP与主理人文化：如杭州奥体印象城联合艺术家打造“一毛城市入侵计划”IP，吸引123万次浏览；Regular·源野通过主理人共创形成生活方式集合店。
数字化创新应用：
- 私域运营：以用户为中心的数字化模型助力品牌转化，如OCTPARK欢乐时光通过分阶段运营提升业绩。
- 数智化场景搭建：利用大数据与AI技术优化商户管理，如武汉青山印象城的“商管参谋”系统实现店铺问题自动预警，成都招商大魔方通过跨镜识别技术精准洞察消费者行为。
可持续发展实践：
- 绿色运营：太古地产、华润万象生活等企业推进碳达峰、碳中和，北京麦当劳首钢园成为亚太首个“零碳餐厅”。
- 品牌升级：银泰百货“韬略”系统通过数字化管理实现品牌效能提升，特步集团借助微盟WOS平台实现线下导购数字化转型，其小程序商城年复合增长率达50%。

国内消费基础设施REITs政策：
- 2023年3月证监会明确支持消费基础设施REITs发行，优先覆盖购物中心、农贸市场等项目。
- 国家发改委发布“恢复和扩大消费”措施，推动商业地产“投、融、管、退”循环，首批4只消费类REITs获受理，标志着市场破冰。
- 重点项目包括华润、金茂、印力等单体购物中心及物美集团的社区商业组合，覆盖北京、杭州等核心城市。
美国REITs经验参考：
- 美国自1961年启动REITs，至2018年零售类REITs市值达1710亿美元，Simon Property Group等企业表现突出。
- 美国购物中心净运营收入（NOI）连续增长，出租率超90%，并形成成熟的数据化评估体系。
CCFA推动REITs落地：
- 自2020年起，CCFA通过调研与政策建议推动消费类REITs发展，形成《购物中心入池公募REITs建议》等文件。
- 2023年11月，华夏金茂、华夏华润、中金印力等3只消费基础设施REITs获证监会注册，加速商业地产资本化进程，助力企业构建“投融建管退”良性循环。