2025年旧楼长者居家安老面对的挑战研究报告_43页_1mb

APIAS 研究報告：舊樓長者居家安老面臨的挑戰

1. 研究背景

• 人口老齡化：香港長者人口持續增長，預計2039年將達252萬人，佔總人口33.3%。
• 樓宇老齡化：全港50年以上私人樓宇占比19.6%（2020），2040年將增至21,700幢。
• 政策目標：政府提倡「居家安老」，但舊樓環境（如無電梯、失修）及劏房問題，阻礙長者安居。
• 重點問題：升降機故障、樓宇維修資金不足、議價能力低、公屋申請門檻高等。

2. 主要發現在（九個核心問題）

透過訪談29位年齡≥60歲、居住50年以上舊樓的長者，發現以下挑戰：

(1) 升降機影響日常生活

• 無電梯或故障導致行動不便者（如坐輪椅者）無法出入，影響醫療及日常活動。
• 舊樓電梯維修時間長、零件供應不足，租客難於協商。

(2) 樓宇失修帶來安全問題

• 漏水、石屎剝落、鹹水樓加速腐蝕導致居住環境惡劣，尤其天台單位。
• 缺乏業主立案法團及管理，修葺進度緩慢或拖延。

(3) 劏房環境缺乏尊嚴

• 空間狹窄、通風差、無獨立廁所、衛生死臟，對身心影響深遠；租客無議價力。
• 鄰居關係淡漠，部分劏房伴隨複雜人流量及非法活動。

(4) 租客缺乏議價能力

• 長者被迫接受劣質單位；租金逐年上漲（4年間加租$2,000），抗議無果。
• 劃一性地獲取住房資助難，高齡長者尤甚。

(5) 劏房鄰居關係薄弱

• 鄰居疏離，部分單位變現金高風險群居地，影響安全感。

(6) 公共空間衛生欠佳

• 「三無大廈」缺乏清潔管理，垃圾處理困難；食肆噪音、鼠患亦為隱憂。

(7) 保安問題

• 鉄閘不鎖、入侵情況頻發；在非法改建後治安更糟。

(8) 樓宇管理不當

• 維修資金不足、業主協商不暢、裝修品質低劣，租客需自行承擔修復費用。

(9) 住所不適合安老，無法申請公屋

• 無電梯、故障頻繁導致長者無法正常使用居所，但僅有業主方有權申請公屋；資格門檻阻礙改善居住環境。

3. 政策建議（八點建議）

1. 強化外展服務：提供整合資料庫，增強街坊互助及社區支援。
2. 資助樓梯機服務：促進電梯維修效率並增加電梯安裝，對殘疾長者提供專項交通輔助。
3. 調整公屋申請資格：開放公屋申請予無法改善私人居所的長者，並取消物業擁有要件。
4. 調整租金津貼：提高綜援租金補貼水平，促長者能負擔可持續的適老住宅。
5. 改善劏房居住環境：訂立長者友善劏房標準，包括通風、衛生及公共空間管理。
6. 加快鹹水樓維修或重建：檢視現有建築維護政策，優先處理歷史性腐蝕問題。

4. 受訪者背景

• 研究對象共29人，75岁以上佔13人，女性22人，大多患有長期疾病或獨居。
• 專注於樓齡50年以上的舊樓，包括自置、租住整.unit或劏房戶。

結論

報告指出，當前政策未能有效回應雙老化的複雜挑戰，不僅需要物質環境改善，更需社會福利、住房政策及社區資源的系統式協調，方能實現長者「居家安老」目標。