20140331-安信证券-房地产_新房成交同比继续下滑_库存增长_去化延长_22页_1mb

房地产行业2014年3月31日分析总结

核心内容概述

2014年3月，中国房地产市场继续面临调整压力。新房成交面积同比大幅下降，库存持续增加，去化周期延长。尽管部分城市成交量环比上升，但整体市场仍处于下行趋势。房地产行业被认为已进入大调整周期，长期不被看好。投资建议集中在京津冀一体化相关企业以及增发底价高于当前股价的地产股。

主要观点与关键信息

1. 市场表现

• 上证综指和深证成指分别下跌 $0.29%$ 和 $1.05%$，但申万地产指数上涨 $2.09%$，在28个一级行业中排名首位。
• 46个城市商品住宅周成交面积为469.5万平方米，环比增长 $8.2%$，同比下降 $24.1%$。3月周均成交面积为470万平方米，同比下降 $24.2%$。
• 一线城市、二线城市和三线城市成交量同比分别下降 $32.9%$、$23.4%$ 和 $17.9%$，但环比均有所回升。

2. 成交与库存情况

• 新房成交：46个城市商品住宅周成交面积维持环比上升、同比下滑态势。一线城市成交面积同比大幅下降，部分城市如北京、上海、广州、深圳均出现显著降幅。
• 二手房成交：16个城市二手房周成交面积为103.4万平方米，同比下降 $70.9%$，环比下降 $1.7%$。
• 库存增长：商品住宅库存继续增长，去化周期上升。26个城市一手房可售套数为149.1万套，同比和环比分别增长 $18.2%$ 和 $0.9%$。去化周期为14.4个月，较去年同期增加6.7个月。

3. 流动性与政策分析

• 央行继续进行正回购操作，导致货币市场利率有所回升，1天/7天回购利率分别上升 $25\mathrm{bp}$ 和 $65\mathrm{bp}$。
• 对于市场中关于放松限购的预期，分析认为不可期望过高。目前房价、开工量和投资均处于高位，全面放开限购将可能引发投资和投机需求，不利于市场稳定。少数城市如温州可能松绑限购，但影响有限。
• 未来地产调控政策将遵循底限思维，不会出现大的变化，地产股的机会来自基本面筑底后的回升。

4. 行业投资建议

• 维持地产行业“同步大市-A”的投资评级。
• 推荐关注京津冀一体化相关个股：华夏幸福、首开股份、金隅股份。
• 转型企业：阳光城、华业地产。
• 可关注：新华联。

行业动态与公司表现

1. 首开股份年报点评

• 2013年实现收入135亿元，利润12.9亿元，同比分别增长 $6.5%$ 和下降 $20.3%$。
• 2014年计划销售面积168万平方米，销售金额247亿元，同比分别增长 $2%$ 和 $34%$。
• 公司计划深化廊坊广阳园区一二级开发项目，抓住京津冀一体化带来的市场机会。
• 2013-2015年每股收益预测分别为0.57、0.99和1.23元，目标价为6.05元，维持买入-A评级。

2. 项目拓展与融资公告

• 多家房企发布项目拓展和融资公告，如大名城与酒钢集团合作开发项目，华夏幸福竞得固安土地，中弘股份竞得平谷土地等。
• 融资方面，华远地产拟发行公司债券，阳光城子公司融资，中南建设与信达资产达成债务转让协议等。

3. 公司年报与业绩快报

• 上海新梅、中房股份、华远地产、世联行、绿景控股等公司发布年报或业绩快报。
• 上海新梅2013年净利润为-2673万元，同比大幅下降 $803.2%$，EPS为-0.06元。
• 中房股份2013年净利润1482.9万元，同比小幅下降 $28.4%$，EPS为0.026元。
• 华远地产2013年净利润6.6亿元，同比上升 $21.2%$，EPS为0.36元。
• 世联行2013年净利润3.2亿元，同比上升 $50.6%$，EPS为0.75元。
• 绿景控股2013年净利润698.9万元，同比上升 $161%$，EPS为0.04元。

风险提示

• 金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期、再融资受阻。

估值与财务指标

• 首开股份2014年目标价为6.05元，维持买入-A评级。
• 表2和表3列出了多家地产公司的估值和财务预测，如华夏幸福、金隅股份、首开股份等，展示了其EPS、P/E、P/B等关键财务指标。

总结

2014年3月，中国房地产市场整体处于调整期，新房成交同比持续下滑，库存增长，去化周期延长。尽管部分城市成交量环比回升，但整体市场表现疲软。政策层面，限购政策放松预期较低，未来调控将遵循底限思维。投资建议集中在京津冀一体化相关企业及增发底价高于当前股价的地产股，如华夏幸福、首开股份、金隅股份等。同时，部分转型企业如阳光城、华业地产也值得关注。风险提示包括金融去杠杆、经济增速下滑和再融资受阻。整体来看，地产股的机会来自于基本面筑底后的回升。