20171219-广发证券-房地产行业17年11月市场月报_销售年末翘尾_一二线供地节奏继续加快_39页_2mb

报告摘要

房地产行业2017年11月市场月报总结

核心内容概述

2017年11月，中国房地产市场在政策调控与市场供需变化的双重影响下，呈现出销售边际改善、土地市场供大于求、资金环境趋紧等特点。整体市场在低基数效应和政策支持下，重点城市成交增速有所回升，但三四线城市仍面临较大的下行压力。

主要观点

政策环境：政府继续坚持“房住不炒”的定位，深化“四限”调控政策，重点在于限售，同时推进租赁市场建设，通过多种手段促进住房市场长期稳定。
成交市场：重点城市成交面积环比上升，同比降幅收窄，显示销售边际改善；一二线城市销售增速或迎来拐点。
土地市场：一二线城市土地供给明显放量，但成交面积环比下降，溢价率维持低位；三四线城市土地供需环比均有所回落。
资金环境：按揭贷款持续收紧，银行停贷数量增加；房企加大自筹资金力度，融资成本相对平稳。

关键信息

政策环境综述

调控政策：地方政府继续推进“四限”政策，其中限售成为重点，部分城市如泉州限售年限达5年，对非户籍家庭和跨市购房实施严格限制。
人才住房政策：多个城市推出人才购房优惠政策，如广州、西安、郑州等，通过降低门槛、提供补贴等方式吸引人才。
租赁市场发展：多地推进租赁市场建设，如浙江、武汉、江西、沈阳等地，通过多种方式增加租赁房源供给，实现“租购并举”。
集体建设用地试点：北京、郑州等13个城市启动集体建设用地建设租赁住房试点，明确供应规模、建设资金来源及运营机制。

成交市场综述

全国成交：40城市商品房成交面积环比增长14.6%，同比降幅收窄至10.4%；43城市住宅成交面积环比增长13.8%，同比降幅收窄至15.8%。
分城市表现：
- 一线城市成交面积环比上升36.7%，同比下滑28.9%。
- 二线城市成交面积环比上升15.0%，同比下滑12.0%。
- 三线城市成交面积环比上升3.4%，同比上升15.6%。
库存与去化周期：全国26城商品房去化周期由17.1个月上升至17.4个月；32城住宅去化周期由8.3个月上升至8.7个月，但整体仍处于低位。
批售比：11月全国商品房批售比为1.05，住宅批售比为0.97，显示市场处于弱平衡状态。

土地市场综述

全国土地供需：300城市住宅用地推出面积12048万平米，成交面积8851万平米，土地出让金3635亿元。
分城市表现：
- 一线城市土地推出面积567万平米，成交面积433万平米，出让金708亿元，溢价率5%。
- 二线城市土地推出面积4703万平米，成交面积3108万平米，出让金1474亿元，溢价率22%。
- 三四线城市土地推出面积6779万平米，成交面积5310万平米，出让金1453亿元，溢价率34%。
土地成交趋势：一二线城市土地成交同比上涨，但环比下降；三四线城市土地成交同比上升，但环比下降。

资金环境综述

按揭贷：35个重点城市首套房贷款利率为5.36%，二套房贷款利率为5.71%，均较上月有所上涨；停贷银行数量增加至56家。
房企融资：房企加大自筹资金力度，资产证券化等融资方式创新，但融资成本尚未明显上行。
银行贷款：境内银行贷款规模下降，但部分房企通过信托贷款、委托贷款等融资渠道维持资金链稳定。

风险提示

政策调控力度进一步加大：未来政策可能继续收紧，影响市场情绪。
行业销售增速低于预期：三四线城市销售增长动力不足，存在下行风险。
行业评级：维持“持有”评级，建议关注重点城市销售增速拐点。

表格与图表索引

表1：11月地方层面推进租赁市场发展政策一览

浙江：温州市、绍兴市、嘉善县、义乌市为省级试点城市。
武汉：允许企业利用自有住宅用地建设租赁住房。
江西：保障租购同权，鼓励建设租赁住房。
沈阳：非户籍家庭租房可享受教育、医疗等公共服务权益。

表3：2017年11月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览

300城市住宅用地推出面积12048万平米，成交面积8851万平米，出让金3635亿元。
一线城市推出面积567万平米，成交面积433万平米，出让金708亿元。
二线城市推出面积4703万平米，成交面积3108万平米，出让金1474亿元。
三四线城市推出面积6779万平米，成交面积5310万平米，出让金1453亿元。

表4：全国土地出让金TOP20（2017年11月）

北京以480.40亿元居首，同比大幅增长289.85%。
苏州以392.12亿元排名第二，同比增长3090.12%。
上海、成都、温州等城市也进入前10名，部分城市如广州、扬州同比降幅较大。

总结

2017年11月，房地产市场在政策调控与市场供需的共同作用下，重点城市销售有所回暖，但整体仍面临下行压力。土地市场供大于求，溢价率维持低位，三四线城市仍需关注政策和市场环境的进一步变化。资金环境趋紧，按揭贷收紧，房企融资压力增加，但自筹资金和创新融资手段缓解了部分压力。政策层面，租赁市场发展成为重点，多地推进租赁住房建设，助力实现“租购并举”的目标。整体来看，市场仍处于调整期，需关注政策变化和市场趋势。

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