房地产行业17年11月市场月报：销售年末翘尾，一二线供地节奏继续加快-20171219-广发证券-39页-2mb

报告摘要

房地产行业2017年11月市场月报总结

核心内容概览

2017年11月，中国房地产市场在政策调控与市场供需变化的共同作用下，呈现出销售年末翘尾、土地市场供地加快但溢价率低位、资金环境持续收紧等特征。整体市场仍处于政策收紧与市场调整的阶段，但重点城市销售边际改善，政策对租赁市场的推进持续加强。

主要观点

政策环境：坚持“房住不炒”定位，政策调控趋紧，但部分城市推出人才购房优惠政策，以支持城市发展和稳定市场。
成交市场：重点城市销售环比改善，受低基数效应和供给放量影响，销售出现年末翘尾现象，但同比仍处下行趋势。
土地市场：一二线城市土地供给明显放量，但成交面积和溢价率有所回落，三四线城市供需环比下滑。
资金环境：按揭贷持续收紧，房企融资更多依赖自筹资金和创新融资方式，整体融资成本平稳。

关键信息

一、政策环境综述

调控政策：地方政府主导的“四限”政策继续深入，以限售为主，部分城市对非限购城市实施限售政策，如泉州限售5年。
人才住房政策：西安、长沙、武汉、广州、郑州等城市推出人才购房优惠，包括购房补贴、落户放宽、租赁住房支持等。
租赁市场发展：政府加速推进租赁市场建设，通过分层次供给和政策支持，如浙江试点城市、集体建设用地试点、政企银合作等方式。
长效机制：政府推动形成政府保障中低端需求、市场满足高端需求的住房制度，租赁市场成为重点。

二、成交市场综述

全国商品房成交：40城市成交面积环比增长14.6%，同比降幅收窄至10.4%。
一线城市：4个一线城市成交面积环比增长36.7%，同比下滑28.9%，降幅收窄24.6个百分点。
二线城市：22个二线城市成交面积环比增长15.0%，同比下滑12.0%，降幅收窄21.8个百分点。
三线城市：14个三线城市成交面积环比增长3.4%，同比上升15.6%。
推盘情况：全国26城商品房推盘面积环比增长55.0%，为年内第二高，但同比仍下滑13.6%。
库存与去化周期：重点城市商品房和住宅库存环比小幅上升，去化周期略有延长，但整体仍处于低位。

三、土地市场综述

全国土地供给：300城市住宅用地推出规划建面12048万平米，环比+1%，同比+22%。
一线城市：住宅用地推出建面567万平米，环比+23%，同比+18%，成交建面433万平米，同比+13%。
二线城市：住宅用地推出建面4703万平米，环比+19%，同比+20%，成交建面3108万平米，同比+9%。
三四线城市：住宅用地推出建面6779万平米，环比-9%，同比+24%，成交建面5310万平米，同比+28%。
土地成交与溢价率：全国300城市住宅用地成交建面8851万平米，同比+20%，平均溢价率22%，环比下降5个百分点。

四、资金环境综述

按揭贷：35重点城市首套房贷利率为5.36%，二套房贷利率为5.71%，均较上月上升，停贷银行数增加。
房企融资：房企加大自筹资金力度，通过资产证券化、信托贷款、公司债、中期票据等方式融资。
融资成本：房企融资成本相对平稳，未出现大幅上行。

五、风险提示

政策调控持续：政策仍保持趋紧，行业销售增速低于预期。
行业评级：持有。

图表与数据

图1：短期调控常态化+长效机制加速推进是“房住不炒”的两个着力点。
图2-图4：全国重点城市商品房与住宅成交面积指数、同比增速及分线城市情况。
图5-图26：各线城市推盘面积、库存及去化周期数据。
图27-图42：土地市场供需及成交情况。
图43-图48：土地供给与成交数据对比及楼面价走势。
表1-表12：政策、成交、土地、融资等详细数据与政策信息。

总结

11月房地产市场整体呈现“销售边际改善，政策持续收紧，土地供大于求，融资成本平稳”的特点。重点城市销售环比增长，但同比仍处下行区间，政策调控与租赁市场建设成为市场发展的主要驱动力。同时，资金环境持续收紧，按揭贷利率上升，房企融资更多依赖自筹与创新方式。整体来看，市场仍处于调整阶段，政策对行业影响深远，未来需关注销售增速拐点及政策放松的可能性。

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