2022-08-09-亿翰智库-7月房地产行业月报（第49期）_销售回落_信心转弱_政策宽松升级可期_32页_1mb

2022年7月房地产行业研究报告：市场冷淡与政策宽松预期

核心结论

• 市场表现：7月全国商品住宅销售面积同比下行32.6%，环比下降24.8%，市场热度回落，政策边际效应减弱。居民信心受“停贷潮”冲击，市场预期尚未修复。
• 政策趋势：中央政治局会议强调“房住不炒”前提下稳定房地产市场，需求端政策宽松力度有望加强（限购、限贷放松可能性大），供给端以保交楼为核心，通过预售资金监管和国家信用支持解决复工问题。
• 行业分化：国央企销售优于民企，土地投资中国企占比提升。三四线城市恢复乏力，优质项目与核心城市成为市场焦点。

投资要点

1. 政策宽松预期增强：中央层面推动政策工具箱进一步开放，一线及核心二线城市率先放松限购与限制。
2. 保交楼成关键任务：地方政府通过预售资金监管加强项目交付保障，探索市场化与政策协同的纾困机制。
3. 需求端拉动有限：政策边际效应递减，居民购房积极性仍不足，房企资金短缺制约市场恢复。
4. 四季度看点：四季度市场表现取决于政策落实力度和保交楼进展，潜在需求释放或带来改善型购房机会。

市场表现

• 成交面积：一线城市同比降幅收窄，但环比趋弱；三四线城市成交量降幅显著扩大，强三四线部分表现较好。
• 去化周期：各城市去化周期维持高位，环比小幅上升，反映库存压力与交易冷淡并存。
• 土地市场：供应缩量明显，成交受房企资金限制，核心城市溢价率回落，普通及三四线城市流拍率上升。
• 企业销售：TOP200房企总销售额同比降幅扩大，国央企逆势增长，民企销售明显恶化。
• 资本市场：房地产指数单月下跌4.6%，投资者信心疲软。

政策与行业趋势

• 供给端：保交楼政策首次进入中央会议，预售资金监管强化，本地国资牵头设立纾困基金。
• 需求端：放松限购与贷款限制为主，高能级城市政策空间更大。
• 重点城市：一二线及核心二线城市政策放松力度大于三四线。
• 企业分化：国央企承担更多风险化解责任，民企债务展期常态，弱质企业面临出清压力。