2022-06-07-亿翰智库-5月房地产行业月报（第47期）_宽松政策呈井喷之势_但市场改善未达预期_41页_1mb

房地产行业研究报告总结（2022年6月6日）

一、行业政策：松绑力度不足，信贷支持待强化

1. 需求端政策：二线城市限购放松政策密集出台，但大部分未涉及信贷支持，而信贷是拉动改善性需求的关键手段。

   • 房贷利率下限降至4.25%，为1998年以来第三低水平，支持力度显著。
   • 公积金贷款政策持续放松，80余城出台政策，首付比例下调，贷款额度提升。
   • 国常会明确提出支持刚需和改善性需求，后续政策力度可能加大，但效果仍需观察。

2. 供给端政策：包括预售资金监管优化、优质民营企业发债支持等，但力度有限。

   • 超40城优化预售资金监管，允许突破节点拨付或降低留存比例，缓解房企资金压力。
   • 监管机构推动5家示范房企发债，民企融资仍面临挑战。

二、住宅市场：成交回暖但同比缩量

1. 市场成交：

   • 5月全国商品住宅销售面积同比下降48.9%，环比上升13.6%。各能级城市均现回暖迹象，但同比降幅明显。
   • 三四线城市环比涨幅最大（27.1%），政策松绑叠加利率下行推动改善需求释放。

2. 市场挑战：

   • 疫情不确定性抑制消费信心，经济增速放缓导致居民收入预期疲软，对房价上涨预期减弱。
   • 开发商信用风险未完全出清，国企主导市场，民营房企融资困难，影响供应端活跃度。

三、土地市场：核心城市冷清，三四线下沉

1. 土地供应：核心二线城市第二批集中供地面积大幅增长，苏州、厦门等城市推地积极，规则更宽松。
2. 土地成交：成交规模同比下降58%，核心二线城市降幅显著（-79%），溢价率维持低位。
   • 一线城市溢价率最高（0.7%），受优质地块稀缺影响；三四线城市成交量增长，但存在库存压力。

四、企业表现：销售边际改善，融资分化加剧

1. 投资端：TOP100房企土地投资环比下降26.4%，国央企主导市场，地铁类国企活跃度提升。
2. 销售端：5月TOP200房企销售额环比上升13.5%，同比降幅仍超59%；头部国企销售韧性较强，民企受政策效果影响显著。
3. 融资端：境内债净融资14.7亿元，民企发债政策支持初步显现，但海外债偿还压力持续；港股和A股房企股债表现分化。

五、市场展望

政策持续宽松下，市场仍处于调整期，下半年住宅成交有望回暖，但增速低于历史同期。土地市场需等待销售好转与民企信用修复；行业出清与转型将成为主线，信用重塑与利润改善关键。