20240523-天风证券-宏观点评_该以怎样的出发点理解地产收储__5页_494kb

宏观点评总结

5月17日出台的一揽子房地产支撑政策，主要分为两类：需求端政策包括下调首套房最低首付比例至15%（此前为20%），取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率，以刺激购房需求；供给端政策则推出3000亿元保障性住房再贷款，用于支持地方政府收购已建成未出售商品房（俗称“地产收储”）。

当前房地产市场面临的矛盾是估值偏高、市场预期疲软及商品房库存积压导致供需失衡，表现为房价下行和销售低迷。央行数据显示，自2021年7月以来，居民购房预期下跌占比从10%升至22%。在房价预期下行阶段，降低首付比例释放的购房需求有限，而“地产收储”政策的核心目的是支持保障房建设，而非直接拉高商品房交易价格。

该政策基于副总理何立峰的指示，提出“合理价格收购商品房用于保障性住房”，且收储规模依据保障房筹建需要审慎决定。测算显示，“十四五”期间每年若通过收储筹集约180万套保障房，按照现行7折收购价格，所需年资金约8800亿元，低于用于保障房建设的金融机构贷款支持额（如3000亿元再贷款），同时该政策有助于提升保障房租金收益率（约31%），具备较强的经济回报和融资可行性。

然而，政策推广仍存在挑战。例如央行提出的“迅速配售或配租”要求，缩短空置期提升运营效率；但地方参与需自愿推进，且类似“租赁住房贷款支持计划”在过往执行缓慢。2023年推出的1000亿元租赁住房贷款支持计划截至今年3月仅用20亿元，显示地方政府并非对该类工具持积极态度。

整体压制性政策正在使用房产概念，从投资关系角度，投资者可关注：‍♂️

1. 房地产政策效果与预期差异； 2. 地方落实“地产收储”进度与资金到位率； 3. 保障房建设与商品房市场资金错配风险。