房地产行业深度研究_1月土地月报_供应_成交走弱_地价_溢价率回升_但土地理性回归趋势不改_19页_1mb

行房地产 1月土地市场分析总结

核心内容概述

2018年1月，中国房地产土地市场呈现供应和成交同步走弱的趋势，但地价和溢价率有所回升。整体来看，土地市场仍处于理性回归趋势中，预计全年供给将持续放量，土地价格将进一步回归理性。行业评级维持“推荐”，并重申对地产龙头股的看好。

主要观点

• 土地供应：1月住宅类用地供应同比由负转正，环比大幅下降。工业、商住、商服用地供应同比均有增长，一线城市供地同比涨幅显著，三四线城市供地同比转负。
• 土地成交：1月住宅类用地成交同比和环比均下降，但成交均价和溢价率有所回升。一线成交额同比大幅增长，二线城市成交低迷，三四线城市成交同比首次转负。
• 供需关系：土地成交/供应比虽环比下降，但仍处高位。土地市场供需关系逐步改善，预计后续供给将放量，推动市场理性回归。
• 投资建议：维持房地产小周期延长框架，认为土地供给端调控将加速资源向龙头房企集聚，重申看多地产龙头，推荐多个公司。

关键信息

土地供应

• 总量：2018年1月，百城各类型土地合计供应8,868万平米，环比-40%，同比+18%。
• 结构：住宅用地28.1%，商住用地14.2%，商服用地14.3%，工业用地40.3%。
• 同比：住宅用地-0.7%，商住用地+14.0%，商服用地+9.3%，工业用地+44.7%。
• 城市能级：
  • 一线：+48.5%
  • 二线：+18.0%
  • 三四线：-12.8%

土地成交

• 总量：2018年1月，百城各类型土地合计成交10,101万平米，环比-38%，同比+0.2%。
• 结构：住宅用地27.0%，商住用地14.7%，商服用地12.6%，工业用地41.9%。
• 同比：住宅用地-16.2%，商住用地-24.9%，商服用地-21.1%，工业用地+42.1%。
• 城市能级：
  • 一线：+88.7%
  • 二线：-29.7%
  • 三四线：-15.5%

土地供需比

• 住宅类土地成交/供应比：1.12倍，环比下降8%。
• 城市能级：
  • 一线：3.6倍（环比上升320%）
  • 二线：0.96倍（环比下降21%）
  • 三四线：1.2倍（环比下降8%）

地价与溢价率

• 成交均价：5,659元/平米，环比+22%，同比+54.5%。
• 溢价率：23%，环比上升4pct。
• 城市能级：
  • 一线：13,691元/平米，环比+43.5%
  • 二线：6,726元/平米，环比+19.4%
  • 三四线：2,823元/平米，环比-8.9%
  • 一线溢价率：13%，二线：24%，三四线：31%

推荐公司及评级

行业展望

• 1月土地市场整体表现低迷，但土地价格和溢价率回升，显示市场逐步回归理性。
• 预计全年土地供给将持续放量，土地价格进一步回归理性。
• 土地供给端调控加速资源向龙头房企集聚，销售集中度将提升。
• 重申房地产板块“推荐”评级，看好地产龙头公司的发展前景。