房地产行业1月土地月报：供应、成交走弱，地价、溢价率回升，但土地理性回归趋势不改-20180206-华创证券-21页-1mb

行房地产：1月土地市场分析总结

核心内容

2018年1月，中国房地产土地市场整体呈现供应与成交同步走弱的态势，但地价与溢价率有所回升。市场整体仍处于理性回归趋势中，且预计全年土地供给将有所改善。

主要观点

• 土地供应：1月住宅类用地供应同比上升4%，环比下降46%，整体表现尚可。其中，纯住宅用地供应同比微降1%，但工业、商住和商服用地供应同比分别增长45%、14%和9%。一线城市住宅类用地供应同比大幅增长48.5%，二线城市增长18%，三四线城市则转为下降12.8%。
• 土地成交：1月住宅类土地成交同比和环比分别下降19%和50%，其中纯住宅土地成交同比和环比分别下降16%和46%。工业用地成交同比有所回升，而住宅类用地成交因高基数和供应缩量影响表现低迷。
• 供需关系：1月百城住宅类土地成交/供应比为1.12倍，环比下降8%，但仍处于高位。地价和溢价率回升，但市场热度仍在，供应关系持续改善。
• 地价与溢价率：住宅类土地成交楼面均价环比上涨22%，同比上涨55%。溢价率回升至23%，其中一线城市溢价率13%，二线城市24%，三四线城市31%。

关键信息

1. 土地供应

• 总体：1月百城各类型土地合计供应8,868万平米，环比下降40%，同比上升18%。
• 住宅类用地：住宅类用地供应3,747万平米，环比下降46%，同比上升4%。
• 城市能级：
  • 一线城市：住宅类用地供应环比下降84.1%，同比上升48.5%。
  • 二线城市：住宅类用地供应环比下降30.9%，同比上升18%。
  • 三四线城市：住宅类用地供应环比下降52.9%，同比转为下降12.8%。

2. 土地成交

• 总体：1月百城土地合计成交10,101万平米，环比下降38%，同比略升0.2%。
• 住宅类用地：住宅类用地成交4,215万平米，环比下降50.2%，同比下降19.5%。
• 城市能级：
  • 一线城市：住宅类用地成交环比下降33.1%，同比上升88.7%。
  • 二线城市：住宅类用地成交环比下降45.6%，同比转为下降29.7%。
  • 三四线城市：住宅类用地成交环比下降56.7%，同比转为下降15.5%。

3. 土地供需比

• 百城住宅类土地成交/供应比为1.12倍，环比下降8%，但仍处于高位。
• 分城市能级来看：
  • 一线城市：供需比3.6倍，环比上升320%。
  • 二线城市：供需比0.96倍，环比下降21%。
  • 三四线城市：供需比1.2倍，环比下降8%。

4. 地价与溢价率

• 住宅类土地成交楼面均价为5,659元/平米，环比上涨22%，同比上涨54.5%。
• 溢价率回升至23%，其中一线城市13%，二线城市24%，三四线城市31%。
• 一线城市溢价率触底回升，主要因挂牌价大幅下降。
• 二线城市溢价率持续下行，三四线城市虽有提升，但整体仍呈下行趋势。

投资建议

• 推荐公司：
  • 龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团。
  • 二线：荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、中南建设、阳光城。
  • 一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业。
  • REITS标的：光大嘉宝、金融街。
• 评级：上述公司均被强烈推荐或推荐，整体板块维持推荐评级。
• 判断：土地供给将持续放量，土地价格将逐步回归理性。房地产小周期延长，资源正快速向龙头集聚，预计后续销售集中度将显著提升。

风险提示

• 房地产市场下行风险。

行业评级体系

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%。
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%—20%之间。

行业投资评级

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

总结

1月土地市场整体呈现供应和成交走弱，但地价和溢价率有所回升，表明市场逐步回归理性。一线城市表现依旧强劲，二线城市供需关系紧张，三四线城市库存相对宽松。随着土地新规的实施，预计全年土地供给将有所改善，地产龙头受益明显，板块整体维持推荐评级。