文档总结
核心内容概述
本报告分析了2017年9月房地产行业数据，指出销量负增长符合预期，房地产上游供需关系仍存在改善空间。同时，报告从销量、投资、资金链等多维度出发，提出配置建议和投资策略，强调逆向投资和价值蓝筹股的配置价值。
主要观点
1. 销量负增长符合预期，调整趋于理性
- 销量趋势：9月全国商品房销售面积当月同比增速首次转负，为-1.5%，符合市场预期。
- 调整特点：前期的脉冲式调整特征减弱，调整更趋于理性，底部或出现在2018年年中。
- 区域差异：重点城市（尤其一线和强二线）可能先一步企稳，而三四线城市仍受调控影响。
- 超额收益区间：预计从今年Q4末至明年H1期间，地产股将有超额收益。
2. 名义投资维持高位，实际投资增速放缓
- 名义投资：9月名义增速为9.2%，主要由拿地费用滞后回升和价格指数上涨带动。
- 实际投资：实际增速已降至0%附近，反映真实需求下降。
- 投资结构：名义投资高点在2016Q4，之后进入调整通道。
- 上游行业：钢铁、有色、建材等与房地产背离较大的行业仍有机会，尤其是价格提前上涨的行业。
3. 资金链收紧，房价下行压力加大
- 资金来源：9月资金来源增速为1.2%，销售回款增速大幅回落是主因。
- 资金链趋势：资金来源持续位于调整通道，预计全年增速将回落至个位数。
- 房价影响：资金链收紧对房价形成下行压力，70城房价同比于9月冲顶回落，三四线城市房价已见顶。
关键信息
一、房地产数据概览
| 指标 |
1-9月累计同比 |
9月当月同比 |
季调值 |
| 销量 |
+10.3% |
-1.5% |
+1.9% |
| 新开工 |
+6.8% |
+1.4% |
+0.1% |
| 开发投资 |
+8.1% |
+9.2% |
+7.3% |
| 资金来源 |
+8.0% |
+1.2% |
+1.6% |
二、房地产上下游行业背离程度排序
| 行业 |
背离程度 |
| 有色 |
大 |
| 建材 |
较大 |
| 钢铁 |
较大 |
| 建筑 |
较小 |
| 煤炭 |
较小 |
| 下游（家电/家居等） |
修复 |
三、配置建议
- 逆向投资策略：首选资源价值或业绩增速突出、估值有优势的蓝筹白马。
- 推荐：【侨城、北京城建】（高折价资源型企业）；【万科、保利、金地】（全国型龙头）；【新城、阳光城】（中等市值成长型企业）。
- 租赁行业：关注“租购并举”政策红利，推荐【万科、昆百大、张江】等参与集中式长租的企业，以及【嘉宝、金融街】等房地产基金和自持型标的。
- 多元化转型：关注具有转型潜力的公司，如【苏宁环球】（医美产业转型）。
- 央企改革：重点推荐【侨城、保利】等央企地产整合标的，关注沪深渝等热点地区。
- 区域主题：持续关注京津冀协同战略和粤港澳大湾区，其中【侨城、华发、天健、龙光】为中长期价值型标的，【世荣、格力】短期弹性更大。
风险提示
- 市场流动性波动可能影响周期股表现。
- 针对三四线城市的政策调控力度可能进一步加强。
投资评级定义
公司短期评级
| 评级 |
标准 |
| 强烈推荐 |
公司股价涨幅超基准指数20%以上 |
| 审慎推荐 |
公司股价涨幅在5%~20%之间 |
| 中性 |
公司股价变动幅度在±5%之间 |
| 回避 |
公司股价表现弱于基准指数5%以上 |
公司长期评级
| 评级 |
标准 |
| A |
公司长期竞争力高于行业平均水平 |
| B |
公司长期竞争力与行业平均水平一致 |
| C |
公司长期竞争力低于行业平均水平 |
行业投资评级
| 评级 |
标准 |
| 推荐 |
行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数 |
| 中性 |
行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数 |
| 回避 |
行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数 |
分析师信息
- 赵可 博士：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，从事房地产及宏观策略研究，曾获新财富奖项。
- 刘义：招商证券高级分析师，8年证券行业研究经验，4年房地产研究经验。
- 董浩、李洋：研究助理，分别有1年和2个月的房地产研究经验。
结论
房地产行业在2017年9月进入调整阶段，销量负增长符合预期，但房地产上游行业仍存在改善空间，尤其在供给侧改革背景下，部分行业价格回调不意味着周期结束。建议关注逆向投资和价值蓝筹股，同时把握租赁政策、央企改革和区域主题带来的结构性机会。
