20171019-招商证券-9月房地产数据点评_销量负增长符合预期_房地产上游供需关系仍存改善空间_10页_1mb

文档总结

核心内容

本报告分析了2017年9月中国房地产行业及相关上下游行业数据，指出房地产销量单月同比增速首次转负，但整体仍符合预期。同时，房地产投资和资金链情况表明行业仍存在结构性机会，尤其在上游行业，如有色、建材等，与地产的背离程度较大，显示真实需求仍在。报告建议关注逆向投资策略，重点配置估值有优势的价值型蓝筹股和具备转型潜力的地产公司。

主要观点

1. 销量负增长符合预期，底部或在2018年年中

• 销量变化：9月全国房地产销售面积当月同比增速为-1.5%，为本轮周期首次转负，较8月减少5.8PCT，显示调整趋势。
• 区域差异：东部地区销量增速为-7%，而中西部及东北地区为+2%和+3%，说明重点城市（尤其一/二线城市）可能先企稳。
• 周期判断：预计四季度销量降幅继续扩大，全年增幅回落至5%左右，超额收益区间可能从2017年Q4末至2018年H1。

2. 名义投资维持高位，实际投资增速已降至0%附近

• 名义投资：9月名义增速为9.2%，较8月提升1.4PCT，主要受益于拿地费用和价格指数回升。
• 实际投资：实际增速降至0.9%，显示真实需求下滑。
• 趋势分析：名义投资增速高点在2016Q4，之后持续调整，预计2017全年名义增速放缓至7%左右。
• 上游行业机会：强调房地产上游供需关系改善仍存空间，尤其有色、建材等，与地产背离程度大，是当前重点机会行业。

3. 资金链收紧，加大房价下行压力

• 资金来源：9月资金来源当月增速为1.2%，较8月下降2.6PCT，销售回款增速大幅回落是主因。
• 资金链水平：房地产资金链水平持续收紧，预计四季度将继续下滑，若触及1.3红线，将对房价形成明显压力。
• 房价走势：70城房价同比在17M1冲顶回落，三四线城市房价已见顶回落。

4. 配置建议

• 逆向投资策略：继续关注估值有优势的价值型蓝筹股，如万科、保利、金地等。
• 租赁行业：政策红利有望持续落地，关注集中式和分散式长租模式，推荐万科、昆百大、张江等。
• 转型与成长：关注具备转型潜力的公司，如苏宁环球（医美产业）和中南（去存去化充分）。
• 央企改革：重点推荐央企改革标的，如侨城、保利、南国等。
• 区域主题：持续关注粤港澳大湾区和京津冀协同战略，推荐相关企业如侨城、华发、金融街等。

关键信息

• 行业数据：2017年1-9月房地产销售累计同比+10.3%，新开工累计同比+6.8%，开发投资累计同比+8.1%，资金来源累计同比+8.0%。
• 行业排序：房地产上下游行业产出缺口近期变化中，有色 > 建材 > 钢铁 > 建筑 > 煤炭 > 下游（家电/家居等）。
• 政策影响：调控已下沉至部分三四线城市，利率临界点对销量的滞后传导已兑现，预计2018年二季度可能出现政策放松迹象。
• Reits相关：上周出台与长租公寓相关的类Reits政策，市场对Reits产品的需求旺盛，建议关注相关标的如嘉宝、金融街等。

结构分析

风险提示

• 市场流动性波动加大可能影响周期股表现。
• 针对三四线城市的政策调控力度可能进一步加强。

投资评级定义

团队信息

• 赵可博士：招商证券房地产行业主管分析师，拥有丰富的研究经验，曾获新财富奖项。
• 刘义：高级分析师，从事房地产行业研究，具有8年证券行业研究经验。
• 董浩、李洋：研究助理，分别具有1年和1年房地产行业研究经验。

总结

本报告从销量、投资、资金链等维度分析房地产行业及上下游走势，指出当前房地产行业面临调整，但上游行业仍具机会，尤其是与地产背离较大的行业。建议关注逆向投资策略，配置价值型蓝筹股和具备转型潜力的公司，同时关注政策导向的租赁行业和区域主题如粤港澳大湾区和京津冀协同战略。