20180612-中国银河-房地产行业周报_楼市去化加速_房企强者恒强_25页_2mb

房地产行业周报总结（2018年6月12日）

核心内容概述

2018年6月12日发布的房地产行业周报指出，当前楼市去化加速，房企强者恒强，政策调控持续，房地产税技术方案逐步推进。行业整体呈现分化趋势，一二线城市调控力度加大，而三四线城市则因政策宽松和价格优势成为市场热点。同时，房地产板块估值处于历史低位，具备较大的修复空间。

投资要点

一、一周行业热点

1. 楼市调控政策密集：2018年1-5月全国楼市调控次数达159次，较去年同期增长约60%，调控重心逐步向三四线城市转移。
2. 房地产税技术方案出台：国土资源部发布《不动产登记资料查询暂行办法》，推动房地产税征收的技术准备。
3. 成交量反弹：易居数据显示，5月40个典型城市新房成交量环比增长12%，同比增加5%，其中未调控的三四线城市最为火爆。

二、最新观点

（一）房地产市场整体状况分析

• 新房成交：上周35城新房成交量同比+9.6%，环比+1.0%，整体向好，但一线城市同比缩量，二线城市交易火热。
• 二手房成交：重点15城二手房成交量同比+32.9%，环比+23.8%，一线城市成交回暖，但预计房价将面临下行调整。
• 土地市场：第23周住宅类土地供应76宗，合计建面988万平米，二线城市土地供应增加，三线城市土地成交增长。整体土地成交面积同比减少5.74%，一线城市成交萎缩。

（二）房企销售及去库存情况

• 房企销售：31家内地及香港上市房企前5个月合计销售金额达2.06万亿元，同比增长33.47%。龙头房企如碧桂园、恒大、万科表现突出，销售业绩分化加剧。
• 去库存：全国百城新建商品住宅库存总量为42708万平方米，环比下降1.6%，同比减少8.2%。各类城市库存规模均有下滑，预计“红五月”对去化有明显推动作用。

（三）行业估值及国际比较

• PE估值：房地产行业TTM市盈率为12.0X，低于全部A股16.2X，也低于美股29.7X和港股7.7X，处于历史低位，具备估值修复空间。
• PB估值：房地产行业PB为1.7X，低于美股3.4X，高于港股1.2X，与历史均值相比仍处于折价状态。
• 国际对比：A股房地产板块PE较历史均值折价52.56%，PB较历史均值折价27.63%，均低于美股和港股，未来有望提升。

（四）投资建议

• 趋势判断：房企收入端增速放缓，净利增速依赖利润率回升，未来结算利润率将面临下行压力。
• 企业分化：一二线房企销售增速和投资力度高于三线房企，行业集中度持续提升。
• 推荐公司：建议关注龙头房企如保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等，以及具有高成长潜力的房企如荣盛发展、华夏幸福、阳光城等。
• 配置机会：认为二季度地产板块行情较好，加大配置机会已到来，建议把握低估值龙头、高成长优质股及资源优势房企。

重点公司推荐

稳健型组合

进攻型组合

风险提示

• 房价大幅下跌风险
• 调控政策超出预期风险
• 棚改进程低于预期风险

附录信息

房地产行业数据跟踪

• 新房成交：同比+9.6%，环比+1.0%，整体向好。
• 去化周期：一线城市12.6个月，二线城市9.5个月，三线城市9.8个月，均较前一周有所收窄。
• 土地供应：一线城市同比减少2.81%，二线城市同比增加1.72%，三线城市同比增加26.21%。
• 土地成交：一线城市同比减少5.74%，二线城市同比减少13.88%，三线城市同比增加2.61%。

板块市场行情

• 板块表现：上周房地产板块涨幅0.93%，跑赢上证综指和沪深300，年初至今累计跌幅10.93%。
• 个股表现：光大嘉宝涨幅最大（+16.56%），天业股份跌幅最大（-22.57%）。

总结

当前房地产行业在政策调控下整体趋于稳定，去化加速，但房价上涨仍受多重因素影响。房企分化加剧，龙头房企表现稳健，中小房企则面临较大压力。房地产板块估值处于历史低位，具备较大的修复空间，建议关注低估值龙头及高成长潜力企业，同时警惕政策调控带来的风险。