20220505-天风证券-房地产开发2021年报综述_缩表促出清_格局迎优化_21页_611kb

房地产行业2021年报综述总结

核心内容

2021年房地产行业面临盈利首次负增长、销售回款增速放缓、融资环境收紧等多重压力，整体行业进入调整期。报告从盈利、销售、拿地、融资及投资策略等方面全面分析了行业现状，并提出未来发展方向和投资建议。

主要观点

1. 盈利首次负增长，集中度提升

• 2021年A+H股103家主流上市房企营收同比增长12.5%，但归母净利同比下降49.2%，为2011年以来首次负增长。
• 行业利润率持续下行，主要受市场景气度承压、存货减值、民营房企信用冲击等因素影响。
• 大型房企和国企盈利表现相对稳定，占整体归母净利比重分别达82%和64%，盈利集中度创历史新高。

2. 销售整体平稳，业绩储备下降

• A股69家房企销售回款增速为6.3%，为2015年以来最低值。
• 预收账款与合同负债合计同比增长8.8%，但对营收的覆盖率下降至116.5%。
• 民企销售回款下滑显著，国企销售现金占比优势增强。

3. 拿地收缩，经营现金流改善

• 房企经营活动现金流净额持续改善，大中型房企连续三年实现净流入。
• 土地投资主动性收缩，销售预期下行导致购买商品支付现金增速放缓。
• 存货占总资产比重为50.9%，较2020年下降0.7个百分点，库存水平逐步优化。

4. 融资缺口扩大，行业艰难缩表

• 有息负债同比增速为-1.8%，为2011年以来首次负增长，标志着高杠杆扩张模式结束。
• 三道红线指标继续优化，多数房企升至绿档，但民企和中小房企改善明显。
• 融资端风险偏好尚未改善，流动性复苏需等待销售回暖。

关键信息

财务指标变化

• 毛利率：2021年为20.9%，较2020年下降5.6个百分点。
• 净利率：2021年为6.2%，较2020年下降5.7个百分点。
• 加权ROE：2021年为7.0%，较2020年下降7.8个百分点。
• 经营活动现金流净额：2021年A股房企净额同比增长，国企表现优于民企。
• 有息负债总额：首次同比减少，行业去杠杆进入深水区。
• 三道红线指标：
  • 资产负债率：71.5%，较2020年下降1.1个百分点。
  • 净负债率：71.0%，较2020年下降1.3个百分点。
  • 现金短债比：1.20，较2020年下降0.18倍。

企业分类

• 按规模梯度：
  • 大型房企：8家（如保利发展、金地集团、万科A等）。
  • 中型房企：26家（如滨江集团、华发股份、建发国际等）。
  • 小型房企：69家（如宝龙地产、阳光城、龙光集团等）。
• 按企业性质：
  • 国企：46家（如保利发展、华润置地、首开股份等）。
  • 民企：42家（如碧桂园、恒大、旭辉控股集团等）。
  • 其他房企：15家（如外资企业、集体企业等）。

投资策略建议

推荐企业

1. 优质大型房企：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
2. 优质成长房企：新城控股、旭辉控股集团。
3. 优质物管企业：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

建议关注

• 地方国企：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际。

策略方向

• 把握政策改善带来的beta收益，关注结构性宽松和收并购带来的alpha机会。
• 随着行业格局优化，重点房企的资产负债表和利润率有望修复。

风险提示

• 行业信用风险可能进一步蔓延。
• 销售下行超预期可能加剧流动性压力。
• 因城施策力度若不及预期，将影响行业基本面。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 上次评级：强于大市。

行业趋势展望

• 行业盈利集中度将进一步提升，大型房企和国企优势明显。
• 融资端风险偏好改善需依赖销售回暖和政策托底。
• 2022年行业杠杆调整与产能出清将加速，但整体流动性复苏仍需时间。