物管行业板块2022年投资策略：危中有机，稳中求进-20211130-山证国际-31页_1mb

危中有机，稳中求进：物管板块2022年投资策略总结

核心内容概述

2022年物管行业在房地产行业整体趋冷的背景下，呈现出“危中有机，稳中求进”的态势。尽管物企上市热情有所减退，但部分企业通过外部扩张、多元化服务及资本运作实现了业务增长。同时，物业股在经历深度调整后，整体估值回落至较吸引的水平，为中长线投资提供了机会。

主要观点

• 行业趋势：部分现金流紧张的房企将出售优质资产（包括物企）以改善流动性，市场将迎来更多头部物企的上市，行业集中度将提升。
• 多元化服务：物企在疫情常态下持续挖掘多元服务潜力，开辟业务新增长点。
• 细分业态布局：物企加速细分业态的布局，提升整体竞争力。
• 政策影响：人民银行在2021年9月底提出房地产“两维护”，释放维稳信号，有助于缓解市场对物企管理规模下降的担忧。
• 估值回调：物业股经过一轮深度调整后，整体估值回落至较吸引水平，建议投资者在市场短期回调时配置优质物企。

关键信息

1. 物企上市情况

• 香港上市物企总数已达49家，2021年下半年仅7家上市，远低于2020年下半年的14家。
• 2021年下半年出现上市空窗期，表明物企上市热情减退。
• 除蓝光嘉宝服务被收购并除牌外，其他物企仍保持一定的市场活跃度。

2. 业务收入结构

• 物管收入占比平均为63.3%，非业主增值服务平均占比约21%，业主增值服务平均增长翻倍。
• 部分物企的非业主增值服务增长显著，如金科服务、德信服务集团等。

3. 财务表现

• 毛利率分化：部分物企毛利率表现较好，但整体呈现分化趋势。
• 经调整经营利润率：22家物企经调整经营利润率同比有所提升，其中华润万象生活表现最突出。
• 现金流状况：8家物企在手现金超过50亿元，具备一定的抗风险能力。

4. 市场表现

• 2021年下半年以来，47家物企中有39家股价下跌，跌幅中位数约29.8%，明显弱于恒指。
• 大市值物企股价表现逊于中小型物企，部分中小市值物企表现相对较好。
• PE(TTM)和PEG：物企整体估值回落至较吸引水平，具备投资价值。

5. 投资策略

• 推荐关注以下几类物企：
  • 拥有经营较稳健的关连房地产开发商背景的物企；
  • 外部扩张势头强劲的物企；
  • 储备面积规模相对较大的物企。
• 重点推荐企业：碧桂园服务(6098.HK)、中海物业(2669.HK)、华润万象生活(1209.HK)、保利物业(6049.HK)。

6. 关连开发商影响

• 物企股价表现与关连开发商的信贷状态密切相关，部分物企因关连开发商评级下调而股价表现不佳。
• 6家物企的关连开发商国际评级列入投资级别，具备较强抗风险能力。

重要数据对比

结论

物管行业在2022年面临一定的挑战，但同时也蕴含增长机会。投资者应关注经营稳健、具备扩张潜力及储备面积较大的物企。当前估值回落至较吸引水平，建议趁市场回调配置优质物企，以中长线投资为主。