房地产行业跟踪分析：回款及融资改善，企业资金压力缓解-20200412-广发证券-23页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业在政策及基本面方面出现积极变化，企业资金压力有所缓解，行业整体呈现温和复苏迹象。

主要观点

政策方面

• 中央政策：中共中央及国务院、发改委发文，放宽除个别超大城市外的城市落户限制，鼓励I型大城市全面取消落户限制，超大特大城市取消郊区新区落户限制。
• 地方政策：南京放宽本科人才落户年龄至45岁，40岁以下大专缴纳半年社保即可落户；重庆将主城区务工人员落户的社保年限由5年统一放宽至3年；多个城市出台人才补贴和公积金放松政策，如启东市提供购房补贴，泸州、黄山调整公积金贷款额度和担保比例。
• 疫情支持政策：武汉、沈阳、洛阳、上海等地出台多项支持政策，包括预售许可容缺办理、延期缴款、降低保证金等，以缓解房企压力。

基本面情况

• 推盘情况：13城本周商品房推盘量环比下降47.3%，但同比上升44.2%。4月前9天推盘量环比上升105.4%，表明行业供给逐步恢复。
• 成交情况：50城新房成交面积453.36万方，环比下降34.9%，同比下降18.0%，降幅收窄。一线城市成交面积54.21万方，环比下降38.6%，同比下降22.0%；二线城市成交面积228.29万方，环比下降31.8%，同比下降17.0%；三四线城市成交面积170.86万方，环比下降37.4%，同比下降17.9%。
• 库存与去化周期：13城商品房库存总量环比微降0.2%，去化周期上升至30.22个月；住宅去化周期上升至15.97个月。
• 土地市场：100大中城市土地成交溢价率上升至13.4%，其中住宅土地溢价率上升至14.7%。土地成交面积环比下降22.8%，同比下降4.4%，但土地出让金环比上升70.6%，同比上升86.5%。

关键信息

融资与回款

• 信用债发行：本周房企境内信用债发行规模26亿元，较2月初周均规模下降，但重点房企融资计划规模达405亿元，叠加此前披露规模，未来融资或仍保持高位。
• 融资成本：本周信用债成本较此前发行的同公司同期限可比债券利率下降。

重点公司跟踪

• 估值与财务表现：重点公司如万科A、保利地产、招商蛇口等被推荐，其合理价值、EPS、PE、EV/EBITDA和ROE等财务指标显示其具备投资价值。
• 公司公告：部分房企披露了2019年年报及2020年一季度业绩，其中头部房企表现相对稳定，部分公司受疫情影响出现业绩下滑。
• 融资计划：阳光城、蓝光发展、泛海控股等公司披露了融资计划，包括发行中期票据、超短期融资券、资产支持票据等。
• 董监高变动：部分公司如皇庭国际、中天金融、天健集团等有董监高职位变动。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2020-04-12

推荐公司

A股龙头

• 保利地产
• 金地集团
• 万科A
• 招商蛇口
• 中南建设
• 阳光城
• 金科股份
• 蓝光发展
• 华发股份
• 荣盛发展
• 新湖中宝
• 中国国贸

H股龙头

• 融创中国
• 中国海外发展
• 万科企业
• 旭辉控股集团

子领域

• 中国国贸
• 新湖中宝

子领域关注

• 光大嘉宝

图表索引

• 图1：本周主要政策一览
• 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
• 图3：50城新房周均及单周成交面积
• 图4：50城市分线城市新房周成交环比增速
• 图5：50城新房月度成交同环比
• 图6：50城分线城市新房月度成交同比
• 图7：50城新房成交整体年同比
• 图8：50城新房成交分线城市年同比
• 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图10：14城二手房周均及单周成交面积
• 图11：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图12：14城二手房成交月度同环比
• 图13：14城分线城市二手房成交月同比
• 图14：14城市二手房成交整体年同比
• 图15：14城市分线二手房成交年同比
• 图16：13城市商品房周度推盘
• 图17：13城市商品房月度推盘
• 图18：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图19：13城市商品房月度批售比
• 图20：13城市商品房库存与去化周期
• 图21：13城市及分线城市商品房去化周期
• 图22：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图23：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图27：全国100大中城市土地出让金年同比
• 图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
• 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图30：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图31：A股重点地产公司股价周变动幅度
• 图32：H股重点地产公司股价周变动幅度

表格索引

• 表1：疫情下的地产放松政策
• 表2：疫情下的地产需求端放松政策
• 表3：50城市商品房成交面积汇总
• 表4：14城市二手房成交面积汇总
• 表5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况
• 表6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况
• 表7：房企上周重点公司公告
• 表8：房企每周融资汇总
• 表9：重点房企上周年报、一季报披露情况
• 表10：重点房企上周销售披露情况