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万科A公司半年报点评分析

根据报告，万科A（000002SZ）2024年上半年业绩面临较大调整压力，主要体现在以下几个方面：

业绩变动因素

1. 营收与利润下滑
   2024上半年，公司营收同比下降28.9%，归母净利润亏损超985亿元，同比跌幅达1998%。

   • 结算收入减少346%，毛利率同比下降135个百分点，是利润下滑的主要原因。
   • 计提减值准备21亿元，财务投资出现亏损，以及资产交易低于账面值，加剧了亏损。

2. 销售与拿地方面
   上半年，万科销售面积同比下降276%，销售金额下滑376%，但仍有14个城市的销售金额排名第一，排名第二的城市也有显著表现。

3. 现金流改善
   公司加强收款策略，实现回款率超100%，二季度经营性现金流净额转正，情况较一季度改善明显。

4. **土地获取谨慎，
   2024上半年共获取3个新项目，总地价102亿元（对应拿地强度仅为0.8%）。7月以来公司恢复拿地，7月新增上海宝山合作开发项目，权益地价1084亿元。

财务状况与风险缓解

1. 融资与债务管理
   公司通过国债再融资**融资共612亿元，其中36.6%是综合融资成本。
   2024年上半年经营性物业贷完成219亿元落地，回款情况良好。截至2024上半年，公司有息负债规模较大（**3312亿元），净负债率620%。尽管如此，公司成功偿还73亿元境内债和104亿元境外债，年内无其他大额债务到期。

2. 资产处置与REITs
   通过大宗资产交易和股权处置，公司下半年初累计完成204亿元交易。7月印力商业基础设施REITs顺利发行，增添了流动性和资产结构弹性，同时也为其他类型REITs的申报做好了预热。

投资建议与评级

基于行业下行期，调整盈利预期，预计2024–2026年营业收入逐年小幅下滑，归母净利润分别为-1390亿元、23亿元、130亿元。
调整评级至“增持”，表明公司短期业绩承压，但政策支持和经营改善具备正面因素。

风险提示

政策执行不及预期、土地获取低于预期以及行业基本面持续走低风险需警惕。

通过这次报告可以看出，万科A虽然短期面临严峻挑战，但仍积极通过资产调整、REITs以及债务管理来缓解经营压力，各项现金流指标有所改善，体现出公司应对宏观经济下行周期的成长韧性。但这仍需对政策变化、市场销售和拿地强度保持警惕。