20221013-兴证国际证券-绿城中国-03900.HK-10月加大杭州_北京推盘力度_销售可期_7页_1mb

绿城中国房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告对绿城中国（03900.HK）的房地产行业表现、财务状况及未来展望进行了分析，并维持“买入”评级，目标价为20.00港元，对应2022/2023年PE为8/6倍。

主要观点

• 销售表现：2022年1-9月累计合约销售金额为1968亿元，完成全年目标的64%，同比下降约25%。其中自投项目销售金额为1423亿元，同比下降约29%。9月单月自投项目合约销售金额为156亿元，同比下降40%，主要由于推货结构以续销盘为主，新盘尚未大规模转化。
• 市场策略：10月计划加大新盘推货力度，重点在杭州和北京等核心城市，这两个城市的项目总GFA分别占比47%和16%，预计支撑销售增长。
• 土地储备：9月新增3幅杭州优质地块，总GFA为36.3万平米，土地款为95.4亿元，进一步巩固公司在杭州市场的领先地位。2022年公司全年获取土地数超25宗，土地投资额超500亿元，新增可售面积逾250万平方米，新增货值超1000亿元。
• 融资优化：截至2022H1，公司平均融资成本为4.5%，较2021年末下降0.1个百分点；1年内到期借款占比为19.5%，较2021年末下降5.6个百分点，债务结构进一步优化。
• 财务预测：预计2022/2023年营业收入分别为1342亿元和1589亿元，同比增长33.9%/18.3%；归母核心净利润分别为58亿元和71亿元，同比增长28.0%/22.1%。归母核心净利率预计稳定在4.3%-4.7%之间，净资产收益率（ROE）有望提升至17.9%。
• 股息与估值：截至10月12日，绿城中国股息收益率为3.7%。2022/2023年PE分别为8倍和6倍，估值较低。

关键信息

财务数据概览

• 营业收入：2021A为1002亿元，预计2022E为1342亿元，2023E为1589亿元，2024E为1803亿元。
• 归母核心净利润：2021A为45.5亿元，预计2022E为58.3亿元，2023E为71.1亿元，2024E为84.9亿元。
• 毛利率：预计2022E为17.3%，2023E为17.6%，2024E为18.1%。
• 每股收益（EPS）：预计2022E为2.32元，2023E为2.83元，2024E为3.38元。
• 每股股息：预计2022E为0.61元，2023E为0.71元，2024E为0.85元。
• 每股净资产：预计2022E为15.51元，2023E为17.63元，2024E为20.17元。

资产负债表

• 资产总计：预计2022E为566.385亿元，2023E为637.652亿元，2024E为718.822亿元。
• 负债合计：预计2022E为444.084亿元，2023E为491.141亿元，2024E为559.533亿元。
• 净资产负债率：预计2022E为93.5%，2023E为83.6%，2024E为69.0%。

现金流量表

• 经营活动现金流：2022E为-50,785百万元，2023E为-16,228百万元，2024E为18,260百万元。
• 投资活动现金流：预计2022E为-1,100百万元，2023E为-1,100百万元，2024E为-1,100百万元。
• 融资活动现金流：预计2022E为3,545百万元，2023E为17,190百万元，2024E为3,346百万元。
• 现金净变动：预计2022E为-48,340百万元，2023E为-138百万元，2024E为20,506百万元。

财务比率

• PE：2022E为5.8倍，2023E为4.8倍，2024E为4.0倍。
• PB：2022E为1.0倍，2023E为0.9倍，2024E为0.8倍。
• ROE：预计2022E为15.8%，2023E为17.1%，2024E为17.9%。

风险提示

• 行业调控政策放松不及预期
• 流动性宽松不及预期
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

投资建议

• 评级：买入
• 目标价：20.00港元
• 理由：公司具备“有钱有地有人”的优势，融资渠道畅通，融资成本创新低，拿地聚焦核心城市，盈利能力提升，管理层激励充足，预计下半年销售去化表现优于行业。2022和2023年将是公司确认结转收入的高峰期，利润有望保持双位数增长。