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2019年广州市场回顾及2020年展望总结

核心内容概述

本报告由高力国际广州研究部高级分析师钟俊杰与分析师张梦嘉共同撰写，回顾了2019年广州写字楼与工业物流市场的发展情况，并展望了2020年的市场趋势。报告指出，尽管面临经济下行压力与中美贸易战的不确定性，广州市场仍具备较强的韧性，尤其在服务业和新兴产业的推动下，写字楼和物流市场有望保持增长。

主要观点

写字楼市场

• 2019年回顾：

  • 甲级写字楼新增供应仅为2018年的83%，且66%集中在第四季度交付。
  • TMT行业（科技、媒体和电信）主导租赁活动，占成交面积的32%，较2018年的18%显著提升。
  • 房地产业的租赁份额下降，从27%降至14%，显示市场对灵活办公和新兴产业的偏好。
  • 琶洲成为主要租赁活动的子市场，占总租赁面积的45%，珠江新城占36%。
  • 部分业主在第三季度和第四季度采取灵活租赁策略，吸引新租户，提升珠江新城的租赁交易。

• 2020年展望：

  • 预计新增供应将超过894,000平方米，超过2017至2019年三年总和的51%。
  • 琶洲将占新增供应的60%，成为重点区域。
  • 空置率预计由5.3%升至11.4%，租金将小幅调整至174元/平方米/月。
  • 琶洲租金水平仍低于全市平均租金15%，但随着大量优质写字楼交付，租金差距将收窄。

工业/物流市场

• 2019年回顾：

  • 新增供应28.5万平方米，是2018年的170%。
  • 全年净吸纳量为19万平方米，空置率升至8.1%，租金同比上涨4.2%至42.4元/平方米/月。
  • 新增供应集中于新兴区域，导致净吸纳量落后于供应量。

• 2020年展望：

  • 预计新增供应79万平方米，主要来自五个非保税高标仓项目。
  • 供应集中在花都、南沙和番禺，南沙为首个高标非保税仓项目。
  • 预计净吸纳量将有所增长，空置率小幅上调至10%。
  • 黄埔区租金水平最高，且供应面积最大，成为热点区域。
  • 未来两年，南沙和花都等新兴子市场将加速成熟，因其交通便利和租金成本较低。
  • 冷链物流需求增长，市场供应紧缺，为开发商和投资者带来新机遇。

投资市场

• 广州作为大湾区核心城市之一，物业投资价格相对较低，吸引投资者关注。
• 2020年投资总额预计仍处于低位，因机构投资者仍保持观望态度。
• 投资重点将转向产业园区写字楼和定制化冷链仓库。
• 《广州市建设科技创新强市三年行动计划(2019—2021年)》推动了信息技术、人工智能、生物科技（IAB）和新能源、新材料（NEM）等新兴产业的发展。
• 产业园区如广州知识城、广州科学城，因政策支持和交通便利，成为新的投资热点。
• 琶洲预计新增可租赁写字楼面积达855,000平方米，相当于2019年存量面积的92%，为投资者提供丰富选择。

关键信息

• 市场趋势：广州写字楼市场因新增供应增加，空置率和租金增长受限；工业物流市场因供应增加，空置率上升，但租金保持稳定。
• 区域动态：琶洲成为写字楼和物流市场的核心区域，黄埔区为工业物流的热点区域。
• 政策影响：《广州市建设科技创新强市三年行动计划》推动产业园区发展，带动写字楼需求增长。
• 投资建议：投资者应关注产业园区写字楼、定制冷链仓库及琶洲写字楼的潜在机会。

图表说明

• 图表1：广州写字楼新增供应、净吸纳量和空置率（2019年）
• 图表2：广州物流面积新增供应、净吸纳量和空置率（2019年）

主要作者

• 钟俊杰：高级分析师，广州研究部
• 张梦嘉：分析师，广州研究部

联系方式

• 冯文光：董事总经理，华南区
  +86 20 3819 3998 | Alan.Fung@colliers.com
• 夏思坚：执行董事，研究部，亚洲
  +852 2822 0521 | Andrew.Haskins@colliers.com
• 邓淑贤：主管，研究部，香港特别行政区及华南区
  +852 2822 0514 | Rosanna.Tang@colliers.com

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