20130811-安信证券-一_二线城市成交量回落_三线回升_18页_1mb

房地产行业分析报告总结（2013年08月11日）

核心内容

本报告分析了2013年8月房地产市场走势、房企表现及行业趋势，重点指出当前地产股的反弹受到基本面和通胀的抑制，趋势性机会有限。当前主要投资机会集中在再融资主题，部分公司因估值低、业绩释放潜力大或依赖融资实现高增长而受到关注。

主要观点

• 市场表现：一、二线城市一手房成交量回落，三线城市成交量回升。整体市场仍面临库存压力，去化周期有所延长。
• 政策调整：温州限购政策调整，是针对当地市场特殊性进行的政策纠偏，不具备普遍性，对全国影响有限。
• 流动性变化：央行引导市场利率小幅回落，市场融资环境有所改善，但表外融资大幅压缩，房地产企业资金状况趋紧。
• 行业趋势：再融资全面放开的可能性增加，房企融资渠道拓宽，推动行业资产价值显现。但销售回款下降和表外流动性趋紧可能对行业基本面造成压力。
• 投资评级：维持地产行业“同步大市-A”评级，认为地产股反弹有限，机会集中在再融资主题。

关键信息

一、二线城市成交量回落，三线回升

• 上周48个主要城市一手房周成交面积522.0万平，同比/环比变动-13.6%/-4.0%。
• 一、二线城市成交量同比分别下降20.9%和15.7%，三线城市成交量同比仅下降0.5%。
• 一、二线城市成交量环比分别下降13.6%和8.4%，三线城市环比上升21.8%。

二、库存去化周期延长

• 26个城市一手房可售套数同比增加6.2%，去化周期为11.1个月，较去年同期增加2.2个月。
• 一线城市库存绝对量继续下降，去化时间为7个月，较去年同期增加0.7个月。
• 二线城市可售套数同比增加2.0%，去化时间为11.7个月，较去年同期增加2.8个月。
• 三线城市可售套数同比增加34.7%，去化时间为14.5个月，较去年同期仅小幅增加0.3个月。

三、房地产投资维持高位，销售回归均值

• 7月房地产投资保持高位，新开工和施工面积累计同比增长8.4%和13.6%。
• 土地市场量价齐升，单月土地购置面积和成交价款同比增长108%和77%。
• 7月商品住宅销售增速明显下降，前7月销售面积和金额同比增长27.1%和39.9%。
• 销售回款增速下降，表外融资大幅压缩，房地产企业资金状况趋紧。

四、万科业绩亮眼，销售和拿地表现强劲

• 万科上半年收入和利润同比增长34.7%和22.3%，结算面积和结算收入分别增长47%和34%。
• 7月销售面积和金额同比增长23.1%和34.5%，1-7月累计销售面积和金额分别增长19.5%和33.9%。
• 上半年拿地节奏加快，前7月拿地总量占去年的73%，可满足未来两到三年开发需要。
• 万科预计全年销售额可能触及2000亿，2013年和2014年年EPS分别为1.34元和1.58元，当前PE仅7.5倍，PB为1.64X，给予买入-A评级。

五、再融资主题受关注

• 再融资呈现大幅扩容态势，部分公司如宋都股份、三湘股份、北京城建、冠城大通等已发布再融资预案。
• 冠城大通拟发行可转债不超过18亿元，用于南京项目。
• 香江控股、滨江集团、华夏幸福因预收账款高，有潜在集中释放可能。
• 冠城大通和阳光城因估值低、业绩释放动力强而被看好。

六、二手房成交量下降

• 上周17个城市二手房周成交面积99.1万平，同比/环比变动-16.3%/-10.1%。
• 北京、深圳、12个二线城市和3个三线城市二手房成交量均出现同比和环比下降。
• 北京二手房成交量同比大幅下降45.9%，深圳成交量同比微降0.1%。

七、融资公告

• 万科、保利地产、金地集团、首开股份等公司发布融资公告，包括发行债券、可转债、信托融资等。
• 亿城股份被海航资本收购19.98%的股权，转让价款16.1亿元，溢价105%。
• 三湘股份、信达地产、北京城建等公司发布增发、债券发行及融资计划。

八、风险提示

• 销售超预期下滑及再融资受阻可能成为风险因素。
• 金融体系去杠杆和经济增速下滑超预期可能对房地产行业产生负面影响。

行业表现

• 行业整体表现与大市同步，部分公司如万科、荣盛发展、阳光城等表现优于行业平均水平。
• 未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上为“领先大市”评级，与大市变动幅度在-10%至10%之间为“同步大市”评级，落后10%以上为“落后大市”评级。
• 风险评级为A（正常风险）或B（较高风险），根据投资波动性判断。

附录

• 表格展示主要城市一手房和二手房成交量、库存去化时间、公司EPS和P/E等数据。
• 图表显示各城市成交量、库存去化周期等变化趋势，有助于直观理解市场动态。