20180603-华创证券-房地产周报_成交持续向好_龙头销售亮眼_人才新政继续扩围_21页_1mb

房地产周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现持续向好，新房成交量稳步上升，其中三四线城市表现尤为突出。政策层面，多个城市加强了市场调控，包括摇号出让、限制炒房等措施，显示出在低库存背景下需求端政策从严和市场热度不减并行的趋势。人才新政继续扩围，三四线城市纷纷出台优惠政策吸引人才，如零门槛落户、购房补贴等，表明政策仍以稳定需求为导向。

主要观点

• 新房成交量持续改善：上周49城新房成交面积环比上升9.0%，其中三四线城市环比增长14.0%。5月新房成交面积同比增长18.0%，显示市场回暖。
• 库存持续去化：5月末16城可售面积为6,538.4万平米，环比下降0.7%，去化月数下降，表明行业仍处于去库存阶段。
• 政策调控加强：8个城市（上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳）实行摇号出让，福州、惠州等地加强了对炒房行为的监管，整治市场乱象。
• 人才新政扩围：温州、济源、汕头、潍坊、枣庄、菏泽等三四线城市推出人才新政，包括落户优惠、购房补贴等，进一步稳定购房需求。
• 融资环境趋紧：金地集团和华夏幸福公司债成功发行，但利率有所上行，反映出行业资金趋紧，龙头房企融资更为通畅。
• 板块表现疲软：房地产板块整体表现弱于大盘，SW房地产指数下跌3.3%，沪深300指数下跌1.2%，板块相对收益为-2.1%。

关键信息

行业数据

• 新房成交情况：

  • 上周49城新房合计成交676.1万平米，环比上升9.0%。
  • 一线城市成交113.2万平米，环比上升33.9%。
  • 二线城市成交320.2万平米，环比下降0.7%。
  • 三线城市成交176.5万平米，环比上升24.0%。
  • 四线城市成交66.2万平米，环比下降7.1%。
  • 5月新房成交2,603.9万平米，同比增长18.0%，但同比下降5.1%。

• 二手房成交情况：

  • 上周15城二手房合计成交162.2万平米，环比下降6.9%。
  • 5月二手房成交712.6万平米，同比增长13.1%，但同比下降8.0%。

• 库存情况：

  • 上周16城可售面积环比下降0.7%，3个月移动平均去化月数为9.7个月。
  • 一线城市去化月数为9.1个月，环比下降0.9个月。
  • 三线城市去化月数为13.0个月，环比下降0.2个月。

政策动态

• 摇号出让：8个城市实行摇号出让，部分房源需摇号，以抑制市场过热。
• 整治市场行为：福州、惠州等地打击炒房行为，核查购房资金来源。
• 人才新政：三四线城市如温州、济源、汕头等推出人才落户和购房补贴政策，吸引人才定居。
• 住房公积金：2017年住房公积金缴存额增长13.06%，制度覆盖面扩大。
• 城市更新与保障房建设：广州市推进城市更新计划，西安要求商品住房项目配建租赁型保障房。

重点公司动态

• 中南建设：

  • 5月销售额130亿元，同比增长24.09%。
  • 1-5月销售额489亿元，同比增长40.91%。
  • 5月拿地9宗，面积40.24万平米，累计成交超54亿元。

• 金地集团：

  • 30亿元公司债发行，利率5.3%-5.4%。
  • 联合评级维持“AAA”主体信用等级。

• 华夏幸福：

  • 14亿元公司债完成认购，票面利率7.4%。
  • 成为巢湖市槐林渔乐小镇PPP项目的中标社会资本。

• 荣盛发展：

  • 与仁寿县政府签订特色农耕田园综合体项目合作协议。

• 北辰实业：

  • 聘任李伟东为总经理。

• 其他动态：

  • 合生创展非公开发行公司债券中止。
  • 碧桂园拟发行200亿元小公募公司债券状态变更为中止。
  • 龙湖地产赎回到期优先票据。

融资与风险提示

• 融资情况：行业融资成本上行，但龙头房企融资仍相对通畅。
• 风险提示：房地产市场存在超预期下行风险，需关注政策变化及市场波动。

行业展望

• 市场趋势：当前市场供需关系偏紧，库存持续下降，预计未来销售集中度将进一步提升。
• 投资建议：维持对房地产板块的“推荐”评级，重点推荐龙头房企如新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团，以及二线房企如中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

相关研究报告

• 《房地产周报：政府重申调控不放松，需求端仍从严、供给端望修正，人才新政继续扩围》
• 《房地产行业2018年中期投资策略：行至水尽处，坐看云起时》
• 《房地产周报：推盘连续放量、成交继续向好，主流房企红五月可期》

图表与数据

• 图表1：13-18年周均成交面积及最近8周成交面积。
• 图表2：各线城市一手房成交面积同比。
• 图表3：49城一手房累计成交同比。
• 图表4：重点城市新房成交数据。
• 图表5：15城二手房成交面积及环比、同比。
• 图表6：各线城市二手房成交面积同比。
• 图表7：各线城市二手房累计成交面积同比。
• 图表8：重点城市二手房成交数据。
• 图表9：重点城市库存去化水平。
• 图表10：各线城市3个月移动平均去化月数。
• 图表11：各线城市可售面积。
• 图表12：每周行业重点新闻。
• 图表13：上周重点公司公告回顾。