观点指数·2018中国房地产行业发展白皮书_65页_19mb

关于观点指数研究院与58集团的行业研究总结

核心内容概述

观点地产新媒体数据研究部门（观点指数研究院）致力于房地产行业研究，结合实时数据与深度分析，构建独特的数据分析模型体系，涵盖市场、土地、资本金融等多个维度。58集团作为生活服务平台，为用户提供房产、汽车、就业等服务，其旗下的58同城、安居客等平台在房地产领域发挥重要作用。

2018中国房地产行业发展白皮书核心观点

• 行业分化加剧：2018年上半年TOP50房企销售门槛同比上涨近60%，显示行业集中度提升，小型房企竞争更加激烈。
• 销售目标完成情况良好：部分房企如三盛、恒大目标完成率超30%，部分房企如俊发集团完成率接近200亿元，显示出行业整体销售回暖趋势。
• 土地购置由负转正：1-5月土地购置面积增速由负转正，达到2.1%，但一线城市和热点二线城市土地市场依然受到政策限制。
• 融资环境趋紧：银行贷款减少，房企融资成本上升，融资渠道更加多元化，资产证券化成为融资新宠。
• 政策推动租赁市场发展：租赁市场成为政策重点扶持领域，房企、中介、酒店等多方参与，推动租赁市场机构化。

关键市场数据与趋势

• TOP50门槛增长：2018年TOP50房企销售门槛增长近60%，显示行业进一步集中。
• 销售增长分化：上半年合约销售超400亿元的房企达32家，预计2018年千亿房企数量将扩围至32家。
• 土地市场变化：2018年1-6月土地购置面积增长7.2%，土地成交价款增长20.3%，显示土地市场热度回升。
• 商品房销售增速放缓：全国商品房销售面积同比增速降至3.3%，显示行业进入调整期。
• 租赁市场潜力巨大：2017年租赁市场规模约1.3万亿元，流动人口中68%选择租房，为长租市场带来广阔前景。

融资与金融化趋势

• 融资渠道多元化：房企开始利用信托、私募基金、资产证券化等方式融资，以应对去杠杆政策带来的融资困境。
• 资产证券化成为融资新宠：包括类REITs、CMBS、ABS、ABN等，房企融资效率提高，融资门槛降低。
• 信托融资增长：2018年第一季度信托资金投向房地产占比达10.99%，显示房企对信托融资依赖度上升。
• 私募基金活跃：管理规模达12.6万亿元，房地产成为热门投资领域，私募基金在地产基金中占据重要地位。
• REITs与类REITs差异：类REITs因国内缺乏相关税收政策，成为房企融资主要方式。

长租公寓发展现状与趋势

• 市场格局多元：包括地产开发商、酒店、中介、创业品牌四类参与主体，各具特色。
• 运营模式多样：集中式、分散式、重资产、轻资产等模式并存，重资产模式盈利更高，轻资产模式更易规模化。
• 盈利来源丰富：租金差、衍生服务、资产升值、潜在客户积累等。
• 政策推动发展：国家鼓励租赁市场，银行保险业积极参与，提供资金支持和金融产品。
• 房企积极布局：万科、龙湖、碧桂园等房企在长租公寓领域表现突出，目标明确，规模迅速扩大。
• 优帕克等品牌引领高端租赁市场：优帕克专注中高端市场，服务对象包括世界500强企业员工等，注重居住品质与服务体验。

行业挑战与未来展望

• 租售比偏低：租金回报率不足2%，难以吸引投资者，资产证券化产品仍需完善。
• 政策监管严格：房地产金融化面临政策监管压力，金融体系仍需健全。
• 市场仍处初期阶段：虽然市场增长迅速，但整体仍处于发展初期，尚未形成垄断格局。
• 未来发展趋势：房地产金融化、资产证券化、多元化融资将成为行业主流，房企需加强运营能力，探索更多盈利模式。

附录：2018中国房地产基金品牌TOP10

• 晨曦基金
• 光大安石
• 横琴平安不动产
• 利得股权
• 盛世神州
• 稳盛投资
• 信保基金
• 远洋资本
• 中保产业基金
• 中城投资

总结

观点指数研究院与58集团共同发布的《2018中国房地产行业发展白皮书》揭示了房地产行业在政策调控、金融环境收紧、市场分化等多重因素影响下的变化。房企在融资、销售、土地购置、租赁市场等方面表现出多元化、金融化趋势。未来，房地产行业将更加依赖金融手段，推动其在创新业务和融资渠道上的进一步发展。