观点指数-2018中国房地产行业发展白皮书-2018.8-70页-19mb

2018中国房地产行业发展白皮书总结

核心内容

《观点指数·2018中国房地产行业发展白皮书》由观点地产新媒体数据研究部门（观点指数研究院）与58集团联合发布，是对房地产行业发展现状与前景的全面研究。报告通过企业访谈、实地调研、问卷访问、资料检索、历史研究、数量统计等方法，构建了独特的观点指数数据分析模型体系，为行业提供专业研究报告与市场预测。

主要观点

1. 市场分化加剧，房企规模化热情不减

• TOP50门槛增长近60%，反映行业集中度进一步提升，小房企面临更大竞争压力。
• 2018年1-6月，合约销售超过400亿元的房企达32家，是冲击千亿房企的“种子选手”。
• TOP20房企同比增长接近200%，如中国金茂，其销售规模由2017年末的31位跃升至14位。

2. 融资环境趋紧，房企加快资金回笼

• 房企面临融资困境，银行贷款收紧，委托贷款、信托贷款、未贴现的银行承兑汇票等融资方式均受到限制。
• 房企资金链压力加重，融资成本上升，企业生存压力增加。
• 为缓解资金压力，房企加快去化，实现现金回流，部分房企的销售完成率超过50%。

3. 土地购置渐趋理性，三四线城市受追捧

• 2018年1-6月，全国房地产开发企业土地购置面积同比增长7.2%，土地成交价款增长20.3%，土地购置情绪逐渐理性。
• 三四线城市土地成交量持续走高，成为房企关注的重点，但一二线城市仍是房企首选。
• 2018年1-6月，房地产开发企业房屋施工面积同比增长2.5%，新开工面积增长11.8%。

4. 房地产金融化模式深化，融资渠道多元化

• 2018年被视为房地产“镀金”（金融化）的深化阶段，房企需借助金融手段规避风险，寻求新的加杠杆方式。
• 信托、私募基金、资产证券化成为房企新的融资方式，如住房租赁ABS、类REITs、CMBS等。
• 房地产基金迅速发展，2018年1-6月，国内成功发行商业地产资产证券化产品65单，总规模超过1700亿元。

5. 政策推动租赁市场发展，资产证券化成新宠

• 住房租赁被国家政策重点扶持，金融支持住房租赁市场成为趋势。
• 住房租赁证券化产品如ABS、REITs、ABN等迅速发展，如招商蛇口发行200亿元的长租公寓ABN。
• 政策引导下，租赁市场迎来窗口期，但目前租金收益率偏低，难以满足投资者预期。

6. 创新业务板块崛起，长租公寓、养老地产等成为重点

• 长租公寓、养老地产、文旅地产、产业地产、物流地产等创新业务板块逐步崛起，成为房企拓展业务的重要方向。
• 长租公寓市场前景广阔，吸引房企、中介、酒店等多主体参与，市场格局逐渐形成。
• 政策与资本推动，使长租公寓成为房企拓展业务的重要平台。

关键信息

1. 房企融资情况

• 融资渠道受限，银行贷款、信托贷款、公司债等传统融资方式面临收紧。
• 资产证券化成为新融资方式，如住房租赁ABS、REITs、CMBS等。
• 2018年1-6月，部分房企融资额度高达100亿元，如恒大、碧桂园等。

2. 房企销售情况

• 2018年1-6月，TOP100房企销售金额门槛值持续上升。
• TOP50门槛同比增长近60%，行业分化加剧。
• 恒大销售目标完成超55%，预计全年销售额将达6300亿元。

3. 土地购置与市场走势

• 2018年1-6月，全国土地购置面积同比增长7.2%，土地成交价款增长20.3%。
• 三四线城市土地成交量持续走高，成为房企关注重点。
• 一二线城市仍是房企拿地首选，土地价格持续上涨。

4. 租赁市场发展

• 租赁市场规模达1.3万亿元，政策支持与资本投入推动其发展。
• 长租公寓成为市场主力，主要模式包括集中式、分散式、重资产与轻资产。
• 租赁市场呈现机构化趋势，房企成为主力，如万科泊寓、龙湖冠寓等。

5. 金融创新与资产证券化

• 住房租赁证券化产品迅速发展，包括ABS、REITs、CMBS、ABN等。
• 类REITs成为国内替代方案，但缺乏税收政策支持，收益率偏低。
• 房企通过金融手段增强竞争力，如发行住房租赁专项公司债券、设立产业基金等。

6. 创新业务发展趋势

• 长租公寓、养老地产、文旅地产、产业地产、物流地产等创新业务板块成为房企拓展方向。
• 房地产金融化模式深化，房企需借助金融手段实现规模扩张与风险控制。
• 政策与资本推动，使房地产行业进入多元化发展新阶段。

未来展望

• 房地产行业金融化趋势明显，未来将推出更多创新金融产品。
• 租赁市场将更加规范，机构化、专业化将成为发展方向。
• 房企需加快转型，通过金融手段与创新业务实现可持续发展。
• 政策支持将继续加强，推动房地产行业稳定发展。