房地产行业2021年中期投资策略：当前行业的底线思维和长线机会-20210727-克而瑞证券-32页_1mb

房地产行业2021年中期投资策略总结

核心内容

2021年7月发布的房地产行业中期投资策略报告指出，行业正处于政策调控和供给侧改革阶段，短期面临信用风险暴露，但全年基本面仍具韧性。报告认为，房地产行业正在向不动产转型，长期价值待释放，建议关注传统开发及多元化业务的房企。

主要观点

1. 短期房地产行业的底线思维

• 政策调控加码：自2020年下半年以来，房地产行业受到“三道红线”、银行集中度管控及集中供地等政策约束，导致部分房企信用风险暴露。
• 融资收紧与低库存背离：融资政策持续收紧，但库存处于历史低位，主流房企补库存意愿强烈，融资需求与政策限制形成矛盾。
• 销售数据与现金流不匹配：房企销售数据增长显著，但实际现金流压力依然存在，回款周期拉长与并表比例降低是主要原因。
• 表内与表外负债背离：房企通过表外融资（如明股实债、应付账款及票据、合联营公司融资等）缓解表内负债压力，但存在隐性风险。

2. 行业基本面分析

• 销售表现：2021年上半年销售规模创近5年新高，但6月单月增速边际下滑。预计全年销售面积微降，销售金额与上年持平。
• 投资增速趋缓：房地产投资增速将趋稳，预计全年在7%-8%之间，新开工与上年持平，竣工将出现趋势性修复。
• 行业韧性：尽管短期面临压力，但行业整体仍具备一定的增长潜力，特别是在存量地产相关业务方面。

3. 行业转型与长期价值

• 从房地产走向不动产：主流房企已基本完成多元化布局，包括物业管理、商业地产、长租公寓、物流地产等。
• 物业管理潜力：短期行业整合加剧，政策扶持下增值服务具备更大发展潜力。
• 商业地产发展：疫情冲击尚未消弭，未来资源拓展与运营能力为关键。
• 代建业务增长：符合行业发展趋势，未来增长潜力巨大，部分房企已形成稳定市场份额。

关键信息

• 信用债违约情况：2021年至今已有6家房企出现信用债违约，包括四川蓝光发展、九通基业、泰禾集团等。
• 融资情况：房企融资规模整体下降，尤其是民企和低评级房企，净融资额多数为负。
• 销售与拿地数据：房企销售增速普遍亮眼，但拿地销售比普遍低于40%，显示政策限制下拿地意愿分化。
• “三道红线”影响：50家样本房企中，红档4家，橙档5家，黄档25家，绿档16家，政策对房企负债增速限制明显。

投资建议

• 传统住宅开发销售领域：推荐【万科A】【龙湖集团】【金地集团】【旭辉控股集团】，财务稳健，未来有较大规模增长空间。
• 多元化业务房企：推荐【龙光集团】【中国奥园】【中骏集团控股】【弘阳地产】，经营稳健，旧改资源充沛，逐步完善全国化布局。
• 物管及商管领域：推荐【碧桂园服务】【旭辉永升生活】【宝龙商业】【华润万象生活】【保利物业】【招商积余】【绿城服务】等，具备较强的资源整合能力和服务品质。

风险提示

• 疫情不确定性：疫情对行业仍有潜在影响。
• 政策超预期：调控政策可能进一步收紧。
• 行业基本面不及预期：若销售和投资不及预期，可能影响行业整体表现。

图表与数据概览

• 图1-图13：展示房地产贷款占比、信托余额、融资情况、销售与拿地数据、定金/按揭变化等。
• 表1-表9：提供房企债券违约情况、融资规模变化、销售与拿地数据、三道红线指标、明股实债可能性、应付账款及票据、其他应付款等详细数据。

结论

整体来看，房地产行业在短期面临政策调控和融资收紧带来的压力，但长期转型和多元化发展仍具备较大潜力。建议投资者关注财务稳健、多元化业务布局良好及具备较强资源整合能力的房企，同时警惕政策和市场风险。