20180626-天风证券-地产产业债专题研究_发债中止_房企融资压力有多大__12页_1mb

房企发债中止与融资压力分析总结

核心内容概述

本文分析了2018年下半年房地产企业债券发行与兑付压力，探讨了公司债中止审核的原因、房企债券审批现状及再融资能力，同时指出在当前监管环境下，房企面临较大的融资约束与信用风险。文章通过数据分析，揭示了房企债券到期压力的分布情况，并对市场环境、政策影响及企业属性进行了分类讨论。

主要观点

• 债券中止审核不等于发债被否：中止审核是债券发行流程中的一个阶段，可能由多种原因触发，包括监管审查、财务文件过期等，且经过恢复程序后仍可继续申报。因此，不能将“中止”等同于“发债被否”。
• 监管态度谨慎：尽管房企债券发行有所回暖，但监管层对房地产行业仍保持审慎态度，不仅限制融资规模，也关注资金用途，导致部分房企债券项目中止。
• 房企再融资压力显现：2018年下半年房企债券到期压力显著增加，超过50%的房企存在融资缺口，尤其是民营企业和低评级企业。
• 市场情绪影响发债能力：即使获得审批额度，房企也可能因市场情绪不佳而难以募集到资金，发债遇冷现象值得关注。
• 非标融资受限：随着对非标融资的严格控制，房企依赖表外融资的模式面临挑战，表内融资能力较弱，资金压力加大。
• 信用风险与政策风险并存：房企面临信用风险、再融资风险、项目去化风险、转型风险和公司治理风险等多重挑战，需重点关注其现金流管理与债务结构优化。

关键信息

一、公司债中止审核的原因

• 发行人涉嫌违法违规
• 中介机构被限制参与业务
• 未及时回复交易所意见
• 财务报告等文件过期
• 交易所需进一步核查
• 发行人主动要求中止
• 其他需要中止的情形

二、房企债券审批情况

• 深交所和上交所均有一定数量的房企债券项目通过审批，但中止项目数量有所增加。
• 2018年1-5月，76家房企中有57%可通过债券再融资解决到期压力，而43%存在缺口。
• 部分房企因调整募投项目或缩减募集规模而中止债券审批。

三、房企下半年债券到期压力

• 不考虑回售：2018年下半年房企债券到期金额达1052亿元。
• 考虑回售（50%）：房企债券到期金额高达2542亿元，远超上半年。
• 企业属性分类：
  • 民企面临较大的到期压力。
  • 国企和央企的到期压力相对较小。
• 主体评级分类：
  • AA及以下等级房企的到期压力显著。
  • AAA等级房企的到期压力相对可控。

四、房企融资渠道受限

• 非标融资受到严格控制，表外资产回表压力大。
• 债券融资难以腾挪出新额度，房企需更多依赖表内融资。
• 销售回款受限购限贷政策影响，经营性现金流受限。

五、风险提示

• 信用风险：房企面临债务违约风险，尤其是流动性紧张的企业。
• 再融资风险：融资来源单一，融资渠道受限，再融资能力下降。
• 政策进一步收紧风险：房地产行业调控方向未变，融资环境仍趋紧。

结论

2018年下半年是房企债券到期压力真正显现的时期，需重点关注其现金流管理和再融资能力。尽管部分房企债券项目中止，但并非意味着融资被否，而是反映了监管对房企债券的审慎态度。同时，房企需平衡内部资金运作与外部融资，以应对日益严峻的债务压力。具备较强流动性、合理债务结构和优质资产的房企，有望在当前市场环境中表现出更强的抗风险能力。