2018-海外地产专题调研_43页-1mb

澳洲地产开发流程与相关政策调研总结

核心内容概述

乾立基金对澳洲地产开发流程、相关政策、知名开发商及资管公司、移民政策、汇率趋势及伦敦地产市场发展趋势进行了系统调研。总结如下：

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澳洲地产开发流程

前期阶段

1. 成立公司

   • 必须由澳洲公司进行土地开发项目，国内投资者可选择在澳洲成立公司或与澳洲公司合作开发。
   • 成立公司需由澳洲国籍自然人注册，无最低注册资金要求。
   • 合作开发时，根据注资数额确定股权比例，并签订法律文件。

2. 购置土地及设计审批

   • 投资者可与土地所有者协商价格或请评估机构评估。
   • 需聘请律师签署土地交易文件，包含土地性质、建筑类别等信息。
   • 设计方案需由澳洲认可的设计公司完成，并通过当地建筑委员会审批，时间6-18个月，费用视项目规模而定。

中期阶段

3. 确定建筑商

   • 必须选择具备澳洲建筑资质的公司。
   • 投资者可通过招标或推荐公司选择建筑商，签订建设合同，明确工期、质量及违约责任。

4. 销售

   • 土地交易完成后可进行预售。
   • 销售佣金比例为房屋售价的 $2%-6%$，根据城市不同有所差异。
   • 销售款项进入信托账户，项目完工后划拨至投资者账户。

后期阶段

5. 工程款支付

   • 按建设合同分期支付，建筑商需提交阶段性检测报告，银行或投资者根据报告支付款项。
   • 项目竣工后进行整体验收，结算尾款，质保期内由建筑商负责维修。

6. 现金流管理

   • 销售款项进入信托账户，受银行监管，项目未竣工前不可动用。

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澳洲地产开发模式

1. DBB（Design-Bid-Build）

   • 设计、招标、建造三阶段，开发商通过竞标选择建筑商，确保性价比。

2. DB（Design-Build）

   • 设计与建造一体化，开发商与建筑商签订单一合同，类似国内总包模式。

3. ACM（Agency Construction Manager）

   • DBB模式的变种，增加职业建筑经理（PCM）提供建议，不承担法律责任。

4. CMaR（Construction Manager at Risk）

   • 建筑经理承担项目风险，负责设计和施工协调，适用于大型项目。

5. SPC（Separate Prime Contractors）

   • 独立总承包商负责项目，开发商与分包商签订合同，给予建筑商奖励机制。

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澳洲地产相关政策

1. 商业用地政策

   • 包括办公、工厂、仓库、商店等，需向政府申请并符合开发条件。
   • 投资非空置商业用地需支付25300美元，空置商业用地10100美元。

2. 住宅用地政策

   • 外国投资者需向政府申请，投资额在100万澳元以下需缴纳5000澳元申请费。
   • 2016年起，海外投资者需额外缴纳 $0.5%$ 地税。

3. 监管政策

   • 政府批文（DA）为项目开发的前提，需符合市政规划及环保要求。
   • 资金门槛高，需提供开发经验、项目计划、财务状况等信息。
   • 必须聘请律师、中介，确保交易合规。

4. 贷款政策

   • 土地并购贷款：覆盖并购价格的 $40%-50%$。

   • 土地开发贷款：分为一级和二级，一级可覆盖 $70%-90%$，二级 $65%-75%$。

   • 夹层融资：适用于有经验的开发商，利率较高。

   • 银行对开发贷款要求更加严格，自有资金比例需在25-50%，销售覆盖需达100%，海外购房比例不超过20%。

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澳洲知名开发商及资管公司

公司名	成立时间	类型	主要业务
Meriton	1963	开发商	悉尼和黄金海岸物业开发
澳顿	2008	资管	置业及投资管理
Crown	1996	开发商	雪梨地区开发
FKP	1952	资管&开发商	土地分割、物业投资及资产管理
Payce	1978	开发商	悉尼海港边土地开发
Frasers Property	1990	开发商	开发澳洲第一垂直村LumiereResidences
VENTUS	1993	开发商	中小型住宅及商业房产开发

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澳洲移民政策

主要签证类型

1. 188A：适合企业管理者、股东，需直接投资与管理。
2. 188B：适合投资者，需投资780万人民币，每年享有投资收益。
3. 188C：适合重大投资者，投资500万澳元指定区域，有专门审核通道。
4. 188D：适合高端投资者，投资1500万澳元指定区域。
5. 132：商业精英，需州政府担保，直接获得永久居留权。

移民流程

1. 准备申请文件及商业计划书，提交至EOI系统。
2. 完成国际审计，递交移民局申请。
3. 获得面试通知或免面试。
4. 完成体检。
5. 获得预签信并缴纳语言培训费。
6. 获得正签信并投资150万澳元政府债券。
7. 4年内累计住满2年可申请永居。

移民花费

• 至少支出约780万人民币，包括150万澳元投资费用及中介费等。

移民福利

• 澳洲居民享有全方位福利，持澳洲护照可免签168个国家和地区。

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澳元兑人民币汇率趋势

影响因素

• GDP：澳洲GDP增速平稳，人民币趋于平缓，澳元相对升值。
• 通胀率：中澳通胀率均在 $1%$ 左右，但人民币贬值趋势大于澳元。
• 利差：澳洲实际利率自2014年起高于中国，未来人民币利差可能下降。
• 外汇储备：中国外汇储备持续下滑，政府主动干预汇率，澳元贬值风险较低。

汇率预测

• 模型预测澳元与人民币正相关，未来澳元兑人民币将缓慢上升。

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伦敦地产市场发展趋势

人口分布

• 伦敦人口密度持续升高，内伦敦远高于外伦敦，伊斯灵顿为最密集区域。

房价趋势

• 2015年二季度伦敦房价同比上涨 $17.8%$，环比上涨 $5.6%$。
• 独栋别墅均价首次突破62万英镑/套，同比增速降至 $6%$。
• 双拼别墅均价突破46万英镑/套，同比增速稳定在 $10%$。
• 公寓均价突破35万英镑/套，同比增速降至 $5%$。

房产类型表现

• 独栋别墅：涨幅稳定，但增速放缓。
• 双拼别墅：涨幅最大，为各类物业中最高。
• 公寓：价格略有波动，但整体趋势上升。

未来预测

• 伦敦房价增速放缓，但外伦敦为主的联排别墅型房产在2019年前仍将保持强劲增长。

其他因素

• 英国退欧推迟至2019年末，英镑出现超额下跌，但预计未来将小幅回升。
• 伦敦较远城区房价涨幅为全英最高，超 $15%$。

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总结

澳洲地产开发流程规范，需通过成立公司、购置土地及设计审批、确定建筑商、销售、工程款支付等阶段完成。开发模式包括DBB、DB、ACM、CMaR和SPC，各有优劣。澳洲地产投资需向政府申请，存在资金门槛和监管要求。移民政策以188B签证为主，需投资780万人民币，流程较长，但福利优厚。澳元兑人民币汇率受GDP、通胀、利差等因素影响，预计未来缓慢升值。伦敦地产市场人口密集，房价持续上涨，尤其是双拼别墅和较远城区，未来仍具投资潜力。