海外地产专题调研_41页_1mb

澳洲地产开发流程与投资分析总结

澳洲地产开发流程

前期阶段

1. 成立公司

   • 澳洲土地开发需由澳洲公司完成，国内投资者可选择在澳成立公司或与澳洲公司合作开发。
   • 成立公司需由澳洲公民注册，无注册资金要求，需确立股权比例并确保公司及项目所有权。
   • 合作开发需协商股权比例，签订法律文件，投资者可指派专人或共同聘请项目经理。

2. 购置土地及设计审批

   • 投资者可与土地所有者协商价格或请评估机构评估地价。
   • 土地交易需律师协助签署相关法律文件，交易周期一般为60天。
   • 项目设计需由澳洲认可的设计公司完成，包括外观、地形图、道路规划等，并提交建筑委员会审批，审批周期6-18个月。
   • 自行设计开发比直接接手审批后项目利润率更高。

中期阶段

3. 确定建筑商

   • 需选择具备澳洲建筑资质的公司，可通过招标或推荐公司比较资质、规模、造价、工期等。
   • 签订项目建设合同，明确开工日期、工程进度、工程质量及违约责任等。

4. 销售

   • 项目完工前可进行预售，销售佣金比例为房屋售价的2%-6%（悉尼2%-3%，墨尔本5%-6%）。
   • 销售佣金分两次支付，首付款后支付50%，项目竣工后支付剩余50%。

后期阶段

5. 工程款支付

   • 工程款按合同分期支付，建筑商需提交阶段性检测报告以获得下一阶段付款。
   • 若工程质量有问题，建筑商需承担整改责任，投资者可依据合同追究法律责任。
   • 项目竣工后由建筑商与投资方共同验收，合格后结算尾款。

6. 现金流管理

   • 销售款项进入律师信托账户或开发商账户，项目未竣工前不可动用。
   • 购房者完成交易后，银行将款项划拨至开发商账户。

澳洲地产开发模式

澳洲地产相关政策

土地开发政策

• DA（开发许可）：必须获得政府批文才能动工，DA审批周期约半年。
• DA应包含内容：施工图、环境影响报告、土地所有者同意、项目规划等。

贷款政策

• 土地并购贷款：覆盖并购价格的40%-50%。
• 土地开发贷款：分为一级和二级开发贷，一级开发贷可达总投资的70%-90%，二级开发贷可达65%-75%。
• 夹层融资：适用于有经验的开发商，利率高于其他贷款。

贷款要求

• 开发商需具备开发经验，提供项目计划、潜在能力、资产负债状况、股权比例、退出策略等信息。
• 银行要求自有资金比例为总投的25%-50%，开发贷款占比下降至55%左右。
• 销售覆盖贷款比例至少为100%，海外购房者比例控制在20%以内。

澳洲移民政策与趋势

澳洲移民政策

• 188A：适合企业管理者、股东，要求年龄、总分、可转移资产达标，需直接投资与管理。
• 188B：适合投资者，需投资780万澳元，可获得永居权。
• 188C：适合重大投资者，投资500万澳元指定区域。
• 188D：适合高端投资者，投资1500万澳元指定区域。
• 132：适合商业精英，需拥有公司10%以上股份且经营额度达标，有州政府担保。

澳洲移民流程与花费

• 流程：准备申请文件及商业计划书 → 国际审计 → 面试通知 → 体检 → 预签信 → 正签信 → 投资政府债券。
• 花费：约780万人民币，其中730万用于政府债券投资。
• 时间：从开始准备材料到获得居住权约12-18个月，获得永居权约5年。
• 福利：享受全方位福利，持澳洲护照可免签168个国家和地区。

澳元兑人民币汇率趋势

汇率影响因素

• 通货膨胀率：中国通胀水平下降，澳洲保持稳定，人民币贬值压力较大。
• GDP增长：澳洲GDP增长平稳，人民币增长趋缓，澳元升值趋势较明显。
• 国际收支：中国外汇储备下降，政府干预手段导致人民币贬值；澳洲贸易逆差但第三产业出口稳定，澳元贬值风险较低。
• 利率差异：澳洲实际利率高于中国，有利于澳元升值。

汇率预测

• 澳元与人民币正相关，未来澳元兑人民币将持续缓慢上升。
• 澳元下行空间小于人民币，整体呈升值趋势。

伦敦地产市场发展趋势

人口与住房情况

• 伦敦人口密度持续上升，内伦敦远超外伦敦。
• 住房拥有率仅为50%，未来预计下降至39%。

房价趋势

• 独栋别墅：销售均价首次超过62万英镑，同比增速降至6%。
• 双拼别墅：销售均价突破46万英镑，同比涨幅稳定在10%左右。
• 公寓：销售均价首次突破35万英镑，同比增速降至5%。

房价预测

• 房价增速放缓，但外伦敦联排别墅型房产在2019年前仍将保持迅猛上升趋势。

退欧影响

• 英国退欧推迟至2019年末，英镑超额下跌后预计会小幅回暖。
• 伦敦较远城区房价上涨幅度为全英最高，超15%。

澳洲地产投资建议

• 投资者可通过成立公司或合作开发模式进行澳洲地产投资。
• 选择自行设计开发可提高利润率。
• 销售佣金比例因城市不同而有所差异，需合理规划。
• 购置土地需考虑DA审批周期及费用。
• 澳洲移民政策为投资者提供额外机会，188B类签证为常见选择。
• 澳元相对人民币保持升值趋势，有利于澳洲地产投资。
• 伦敦地产市场呈现结构性增长，尤其是外伦敦，适合长期投资。