2021物管行业并购年报【年终版】-31页_6mb

2021年物管上市公司并购研究报告总结

核心内容

2021年，物业管理行业并购市场异常活跃，全年交易金额达355.88亿元，较2020年增长3.77倍，其中仅第一季度交易金额就超过2020年全年。并购市场呈现出由中小物企向头部企业演变、民企主导向国资企业逐步入局的格局变化，同时，行业整合成为大趋势，交易方式趋向多元，风险管控意识增强，投后管理成为关注重点。

主要观点

• 政策利好：国家六部委、十部委及“十四五”规划等政策推动行业整合与并购提速。
• 资金支持：IPO和配售为物企提供大量资金支持，其中约61.51%用于收并购，且配股融资成为重要手段。
• 地产变局：房企融资收紧，部分出售旗下物企以缓解现金流压力，引发大量并购机会。
• 企业扩张：物企通过并购快速提升管理规模，扩大业务覆盖，增强市场竞争力。

关键信息

一、物业管理行业并购发展的影响因素

1. 政策端

   • 国家政策密集出台，鼓励物企发展多元化服务、智慧物业平台及社区养老等。
   • 政策环境推动行业整合和并购提速。

2. 资金端

   • 48家上市物企共募集852亿港元，其中61.51%用于收并购。
   • 2021年配股融资总金额达345.67亿港元，使用率达88.72%，其中276.83亿港元用于收并购。

3. 地产端

   • 2021年因地产行业困境，多家房企出售旗下物企，如碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富力物业及邻里乐，交易金额均超过30亿元。
   • 除上市物企外，非上市物企也因地产变局引发多项物业并购。

4. 企业端

   • 多家物企披露未来三年规模增长目标，如合景悠活计划三年内实现8倍增长，世茂服务计划三年内实现5倍增长。
   • 并购成为物企扩大规模、提升竞争力的重要方式。

二、物业管理行业并购概览

1. 市场活跃度：全年交易金额达355.88亿元，交易数量为53项，单笔平均交易额为6.71亿元，为上年同期的3.85倍。
2. 热门城市：广东、北京、上海为并购热点，其中广东省交易次数最多，单项交易金额均值最高。
3. 高金额并购：行业首现百亿并购案，碧桂园服务以100亿元收购富力物业，成为最大交易额项目。
4. 关联交易：多数并购为集团内或关联方交易，业务协同效应显著，如世茂服务收购上海世茂物业、融创服务收购融乐时代等。
5. 买方市场：并购市场由卖方市场向买方市场转变，优质标的增多，交易对价回调至10-15倍PE。
6. 国企参与少：仅有招商积余、金融街物业、建发物业等3家国企参与并购，交易金额为4.56亿元。
7. 并购实力与弹性：头部企业如碧桂园服务、华润万象生活、保利物业等具有较强的并购实力和抗风险能力。
8. 并购变数：多项并购事项出现变动，如旭辉永升服务终止收购彰泰服务，合生创展终止收购恒大物业等。

三、物业管理行业细分并购市场分析

1. 基础物业服务

   • 2021年交易金额达313.84亿元，占全年交易金额的88.19%，单笔交易额为8.97亿元，为上年同期的7.55倍。
   • 并购多集中于广东、四川、上海等热门城市，其中广东省交易金额最高，四川单项交易金额均值最高。
   • 头部企业如碧桂园服务、合景悠活等发起多项并购，涉及面积达6.83亿平方米。

2. 增值服务

   • 5家上市物企发起5项相关并购，拓展至餐饮、保险、快递柜等新兴领域。
   • 多家物企通过入股或战略合作拓展多种经营服务领域，如金科服务收购北京壹途20%股权。

3. 专业服务

   • 8家上市物企发起13项专业服务并购，交易金额达30.93亿元，占总交易金额的8.69%。
   • 环卫服务成为重点，13项并购中有10项与环卫相关，如世茂服务收购无锡金沙田、雅生活服务收购多家环卫公司。

四、物业管理行业并购案例分析

1. 碧桂园服务收购富良环球

   • 交易金额：100亿元人民币
   • 标的介绍：富良环球为富力物业旗下公司，业务涵盖住宅和商业物业管理。
   • 估值：2021年市盈率20x，市销率2.4x。
   • 业绩承诺：富良环球需在2021年实现不低于5亿元净利润和42亿元收入。
   • 市场反应：并购公告后，市场反应积极，机构普遍给予“买入”评级。

2. 合景悠活并购雪松智联科技

   • 交易金额：13.16亿元人民币
   • 标的介绍：雪松智联科技为智慧城市服务运营商，管理面积超8600万平方米，项目超1000个。
   • 估值：市盈率10.82x，市净率1.43x。
   • 交易目的：增强在商管、公建、学校等领域的服务能力，提升综合竞争力。

市场展望

• 买卖双方更理性：并购市场趋于理性，但仍存在大量优质并购机会。
• 行业整合加速：行业整合为大趋势，交易方式趋向多元化。
• 多股力量入局：更多力量参与并购，改变行业格局。
• 风险管控增强：投后管理成为关注重点，提升并购成功率和可持续发展能力。