2018中国房地产行业发展白皮书_67页-20mb

关于观点指数研究院及2018中国房地产行业发展白皮书总结

核心内容概述

《观点指数·2018中国房地产行业发展白皮书》由观点地产新媒体数据研究部门（观点指数研究院）与58集团联合发布。该报告全面分析了2018年中国房地产市场的发展现状与未来趋势，涵盖了市场、地产金融、创新业务等多个领域。

主要观点

1. 行业分化加剧，集中度提升

• 房企销售门槛持续上升，2018年上半年TOP50房企销售门槛增长近60%，反映出行业集中度进一步提高。
• 2018年1-6月，合约销售超过400亿元的房企达32家，预计“千亿阵营”将大幅扩大。
• 一线城市及热点二线城市房价增幅回落，调控常态化趋势明显。

2. 融资环境趋紧，房企寻求多元化融资手段

• 金融去杠杆背景下，房企融资渠道受到严格管控，银行贷款大幅减少，房企需寻求新的融资方式。
• 房企加速布局租赁市场，通过住房租赁证券化、ABS、REITs等金融工具融资。
• 部分房企通过发行住房租赁专项公司债券、CMBS、ABN等方式实现融资突破。

3. 土地市场趋于理性，三四线城市热度上升

• 2018年1-6月，房地产开发企业土地购置面积同比增长7.2%，土地成交价款增长20.3%，土地购置增速由负转正。
• 三四线城市成为房企关注重点，但一二线城市仍是核心布局区域。

4. 房企拓展创新业务，寻求新增长点

• 房企纷纷进入长租公寓、文旅地产、养老地产、产业地产等新兴领域，探索新的盈利模式。
• 长租公寓成为房企关注重点，未来市场将呈现机构化趋势。

关键信息

1. 房企销售目标完成情况

• 2018年上半年，30家样本房企中，目标完成率超过30%的房企占比达100%。
• 恒大完成全年5500亿销售目标的55%，有望达到6300亿元，成为行业焦点。

2. 土地购置及成本变化

• 2018年1-6月，全国22个城市土地交易数据显示，土地成本由2016年6月的13257.24元/平方米上涨至2018年6月的15072.6元/平方米，涨幅达13.7%。
• 土地购置增速由负转正，三四线城市成为主要增长点。

3. 融资方式多样化

• 信托、私募基金、资产证券化成为房企融资的重要手段。
• 部分房企通过发行住房租赁专项公司债券、CMBS、ABN等方式融资，总额度逾1000亿元。
• 金融去杠杆背景下，房企融资成本上升，融资难度加大。

4. 长租公寓市场发展迅速

• 长租公寓成为房企拓展新业务的重要方向，市场呈现多元化运营模式。
• 重资产与轻资产模式并存，重资产模式盈利更高，但前期投入大。
• 长租公寓盈利来源包括租金差、衍生服务、资产升值等。

5. 金融创新推动行业发展

• 住房租赁证券化、类REITs、ABS、CMBS等金融工具被广泛使用。
• 银行、信托、保险等金融机构积极参与长租市场，提供融资支持与服务。

创新业务发展现状

1. 长租公寓

• 长租公寓市场呈现多主体参与格局，包括地产开发商、酒店、中介、创业品牌等。
• 各大房企纷纷布局长租公寓，如万科泊寓、龙湖冠寓、碧桂园BIG+等。
• 长租公寓市场尚处于启蒙阶段，未来有望成为房地产行业的新增长点。

2. 文旅地产、养老地产、产业地产、物流地产

• 这些创新业务成为房企突破传统模式的重要方向。
• 产业地产和物流地产在2018年成为房地产基金的重点投资领域。

房企与金融机构合作案例

1. 住房租赁证券化

• 招商蛇口发行200亿元ABN，成为长租公寓融资的重要方式。
• 绿城、越秀、碧桂园等房企也通过发行住房租赁专项公司债券进行融资。

2. 银行与房企合作

• 建设银行、工商银行、中信银行、交通银行、中国银行等银行积极参与长租市场。
• 通过设立专项基金、提供融资额度等方式支持房企发展。

未来展望

1. 房地产金融化趋势明显

• 房地产金融化模式持续深化，房企需借助金融手段规避风险，寻求新的融资渠道。
• 未来房地产金融市场将更加成熟，形成多层次、专业化的体系。

2. 长租公寓市场前景广阔

• 长租公寓市场在政策支持下快速发展，未来将成为房地产行业的重要组成部分。
• 金融机构的介入将加速长租市场的规范化和规模化发展。

3. 行业竞争加剧，优胜劣汰

• 在融资收紧、调控常态化的背景下，房企需提升运营效率，优化资产结构。
• 小型房企面临更大挑战，行业集中度将进一步提升。

总结

2018年房地产行业面临多重挑战，包括融资收紧、调控常态化、土地成本上升等。同时，行业也在积极寻求转型与创新，通过金融手段、租赁市场、新兴业态等方式寻求新的增长点。观点指数研究院通过对市场数据的深入分析，为行业提供了全面的洞察与指导。