房地产行业：体系建设时代，共有产权房加速推进-20171109-申万宏源（香港）-13页-1mb

中国房地产市场体系建设与共有产权房发展总结

核心内容

中国房地产市场正在进入体系建设时代，旨在构建多层次住房供应体系，满足不同收入群体的住房需求。通过发展租赁市场和共有产权房，政府试图实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策目标。北京和上海作为试点城市，率先推进共有产权房建设，同时加快租赁住房发展。

主要观点

• 多层次住房供应体系：核心城市将形成由租赁住房覆盖低收入人群、共有产权房覆盖中等收入人群、普通商品房覆盖高收入人群的多层次住房供应体系。
• 共有产权房试点：北京于2017年9月底正式实施共有产权房管理政策，首个项目通过公开摇号分配，标志着共有产权房将逐步取代自住商品房。
• 封闭式管理机制：共有产权房由政府和购房者共同持有产权，政府部分不对外转让，确保资源循环利用，防止市场炒作。
• 政策过渡平稳：自住商品房作为共有产权房的过渡形式，其价格和供应量相对稳定，未来将逐步转向共有产权房。
• 土地供应调整：为满足住房需求，北京在2017年3月将住宅用地供应目标翻倍，自住商品房用地也大幅增加，显示政府对住房建设的重视。
• 市场供需关系：尽管政策推动，但短期内普通商品房价格仍受调控影响，难以大幅波动。

关键信息

共有产权房特点

• 产权分配：购房者持有部分产权，政府持有剩余部分，比例根据市场价格确定。
• 转让规则：满五年后可转让，但仅限于符合条件的购房者，政府产权不对外出售。
• 价格机制：价格低于市场价，政府通过灵活定价机制调控市场。

北京住房政策演变

• 自住商品房：2013年推出，价格低于市场价约30%，满五年后可转让但需缴纳30%资本回报。
• 自住商品房供应：2013-2017年间仅售出3.6万套，远低于申请家庭数量，显示供需矛盾。
• 土地供应变化：2014-2016年自住商品房用地大幅减少，2017年3月调整后增至200公顷，是2016年的16倍。

北京五年住房计划（2017-2021）

全球经验借鉴

• 英国：1980年起推行共有产权房，帮助缓解政府住房建设支出，同时保持供应。
• 新加坡：通过HDB和EC计划，实现住房保障体系，EC计划在1995年推出，帮助中等收入家庭。
• 香港：采用租售并举模式，HOS实行半封闭管理，允许符合条件的家庭在五年后出售或出租。

结论

中国房地产市场正在通过政策引导，逐步构建以租赁住房为主、共有产权房为辅、普通商品房为补充的多层次住房体系。北京作为试点城市，已开始推进共有产权房建设，取代自住商品房。尽管政策调整，但普通商品房仍受政府调控，短期内价格难有显著波动。国际经验表明，共有产权房有助于实现住房公平分配和市场稳定，中国亦在借鉴并完善相关政策。