房地产：转好≠回暖，市场距离恢复还有几步？_14页_958kb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2022年上半年，房地产行业仍处于艰难阶段，销售和投资均不乐观。虽然5月和6月部分房企销售业绩出现环比增长，但这种增长更多是低基数效应和特定城市、项目的推动，不能简单视为市场回暖。市场整体仍面临多重制约，包括疫情反复、政策调控、消费者预期和购买力不足，以及房企交付和质量问题等。

主要观点

• 销售回暖只是局部现象：5月和6月部分房企销售业绩回暖，主要源于前期销售低迷，而非市场整体回暖。这种回暖不可持续，更多是供应驱动下的需求回补。
• 政策调整有限，执行效果不明显：尽管部分城市出台了房票安置等政策，但这些政策在执行过程中仍面临时滞、适用对象定向、细则不明确等问题，未能有效提振购房需求。
• 消费者信心未恢复：疫情、经济压力、政策不确定性等因素导致消费者对未来持悲观态度，购房意愿和购买力均未明显提升，成为市场恢复的主要障碍。
• 房企面临严峻挑战：部分房企仍在自救，融资渠道受限，资产抛售成为主要手段。而稳健型、高能级城市布局的房企在短期内更具优势，但长期发展仍面临行业格局变化和需求可持续性问题。

关键信息

1、销售数据表现

• 6月销售转好：多家房企单月销售业绩环比增长，如保利发展、华润置地、滨江集团等。
• TOP50房企中仅越秀地产和滨江集团实现同比转正：越秀地产上半年销售金额达489亿元，同比转正；滨江集团上半年销售金额达683.9亿元，完成率45.6%。
• 多数企业完成率不足40%：如招商蛇口、绿城中国等企业上半年销售完成率均低于40%，且多数企业2022年业绩目标较2021年有所下调。

2、销售回暖的驱动因素

• 供应驱动需求回补：部分企业在高能级城市推出新项目，如上海、杭州等，带动销售回暖。
• 疫情后需求释放：疫情反复导致部分消费者购房需求被延迟，随着疫情缓解，需求逐步释放。
• 政策调整：部分城市出台房票安置、首付比例调整等政策，一定程度上缓解了购房压力。

3、制约因素

• 消费者预期偏弱：经济形势不佳，失业率上升，居民对未来收入不确定，购房意愿受抑制。
• 购房资格与购买力受限：政策调控使得部分消费者无法满足购房资格或购买力不足。
• 房企交付和质量问题：房企暴雷事件频发，消费者对房企的交付能力和项目质量持怀疑态度。

4、企业生存状况

• 高能级城市布局企业更具优势：如越秀地产、滨江集团等，其在高能级城市有较强的需求支撑。
• 地方型企业参与土地市场有限：地方型企业多为捡漏，难以对整体市场形成支撑。
• 行业前景不明朗：多数企业仍处于自救状态，缺乏明确的复苏路径。

5、市场分化趋势明显

• 城市分化：核心城市与非核心城市之间的差距在拉大，需求支撑力强的城市表现较好。
• 区域分化：核心区域与非核心区域之间也存在明显差异，市场恢复速度不一。

结论

• 市场回暖仍需时间：当前销售回暖只是阶段性现象，市场整体仍需更多政策支持和经济环境改善。
• 消费者信心恢复是关键：只有当消费者对未来收入和房价有更积极的预期，市场才能真正回暖。
• 房企需寻求长期发展路径：短期生存仍是首要任务，但长期来看，行业格局和企业竞争力将决定未来的发展方向。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn

数据来源

• 亿翰智库
• 天风地产

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