20220709-亿翰智库-房地产_转好≠回暖_市场距离恢复还有几步__14页_958kb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告聚焦2022年上半年房地产行业的发展现状，分析销售回暖的迹象是否意味着市场真正恢复，探讨销售转好背后的驱动因素及可持续性，并对企业未来的发展前景进行研判。

主要观点

1. 销售回暖迹象并不等于市场全面回暖
   2022年5月和6月，房企销售业绩出现环比增长，但这一增长主要来源于低基数效应，且集中在部分高能级城市和个别企业。多数房企的销售业绩并未显著改善，全年业绩目标完成率普遍偏低。

2. 销售回暖具有局限性
   销售表现较好的企业通常在高能级城市有新项目推出，这些城市的市场基本面较好，需求支撑力强。而其他城市或企业则难以复制这一现象，销售回暖仅是局部性、阶段性现象。

3. 消费者购房意愿依然低迷
   消费者购房信心受疫情、政策调控、经济预期、房企交付能力等因素影响，尚未全面恢复。部分消费者因对未来经济形势的担忧而选择观望，部分因购买力不足而无法实现购房。

4. 政策调控仍具约束力
   尽管部分城市出台了松绑政策，但政策效果存在时滞，且适用对象有限，未能全面提振市场信心。政策在执行层面也存在细则不明、保障不足等问题，难以从根本上解决问题。

5. 房企面临生存压力
   多数房企仍处于高压力状态，部分企业已出现暴雷，企业自救措施有限，融资渠道紧缩，资产转让成为主要手段。企业生存仍是首要任务，行业整体仍处于阵痛期。

6. 高能级城市与地方型企业的分化加剧
   高能级城市因其需求支撑力强、政策环境相对宽松，成为房企关注的焦点，而地方型企业则难以在土地市场中占据主导地位，仅能适度补充资源。

关键信息

企业销售表现

• 2022年6月TOP50房企销售业绩同比转正的有8家，包括保利发展、华润置地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团、仁恒置地、中粮大悦城。
• 越秀地产为TOP50中唯一一家上半年累计销售业绩同比转正的企业，完成率达3%。
• 滨江集团为唯一一家业绩目标未下调且完成率超40%的企业。

业绩目标完成情况

• 2022年上半年典型房企销售完成率普遍在30%左右，远低于2021年同期水平。
• 招商蛇口、绿城中国、美的置业等头部企业销售完成率也低于50%，显示行业整体仍面临较大压力。

消费者购房意愿受阻因素

1. 疫情反复：部分消费者因疫情原因暂缓购房决策。
2. 政策调控：限购、限贷等政策限制了购房资格和购买力。
3. 经济预期：整体经济面临“三重压力”，居民对未来经济的担忧抑制了购房意愿。
4. 房企交付风险：房企暴雷事件频发，消费者对项目交付和质量缺乏信心。

政策分析

• 房票安置政策：2022年多地推出房票安置政策，通过货币奖励、购房优惠等方式鼓励消费者购房，但政策落地仍存在执行不力、细则不明确等问题。
• 政策效果有限：政策虽有松动，但对整体市场信心的提振作用有限，部分消费者仍无法获得足够的购买力。

企业生存与发展趋势

• 高能级城市布局：在市场尚未全面回暖的背景下，布局在高能级城市的房企具有短期优势。
• 地方型企业角色：地方型企业多处于捡漏状态，难以对市场产生显著影响。
• 行业不确定性：房企生存压力大，行业整体仍面临较大挑战，未来需依靠政策支持和市场回暖来实现稳定发展。

结论

房地产市场虽出现局部回暖，但整体仍未恢复，销售回暖更多是供应驱动下的需求回补。消费者信心、购买力、政策执行力度仍是制约市场全面回暖的关键因素。未来，房企需在高能级城市中寻求生存与发展机会，而地方政府则需出台更有力的政策，以稳定市场预期，推动行业良性循环。