房地产行业开工专题报告_底部特征已显_周期拐点可期_25页_1mb

房地产行业开工专题报告总结

核心观点

一、当前开工处于底部，统计局6月数据超预期

• 历史数据对比：2024年新开工面积自2019年的22.7亿平降至7.4亿平，累计下降67%，是主要地产指标中降幅最大的。人均开工面积已降至0.57平/人，低于海外平均水平，但存在较大修复空间。
• 6月表现：2025年6月新开工单月同比-9.4%，较5月降幅收窄10pct，表现超出预期，尤其是非住宅新开工同比转正，住宅降幅明显收窄。

二、非城投拿地转正，新开工增速或改善

• 数据变化：2025年6-7月非城投拿地面积同比首次转正（合计+11%），与新开工面积降幅收窄（-20%到-5%）相关，预示开工增速可能改善。
• 时间滞后缩短：23Q2后，新开工同比增速与非城投拿地增速趋于同步，企业拿地与开工时间差缩短至1个季度以内。

三、企业加大投资力度的原因

1. 价格趋稳：70大中城市房价环比降幅收窄，24M11-25M6月平均环比-0.2%，项目销售价格兑现度增强，盈利能力改善。
2. 去化率回升：11城纯新盘去化率回升至65%，核心区新盘去化率显著高于老盘，新盘去化率剪刀差扩大。
3. 产品迭代升级：政策推动“好房子”（高得房率、低容积率、花园等），满足市场需求，挤压老项目空间，企业需“换仓”应对。
4. 货值下降与补库需求：主流房企未售货值覆盖倍数降至2.4年，部分企业为维持规模或排名，存在补货诉求。

四、未来开工增速展望

• 短期预测：若2025年H2新开工同比降幅收窄到-5%，全年新开工面积6.4亿平米，同比-12.8%。
• 长期修复空间：对标美国、日本等国人均开工面积，我国存在较大修复空间，2026年有概率实现正增长，但具体幅度取决于销售表现。

五、风险提示

• 市场下行风险：若价格进一步下跌，符合回报率的项目减少，影响拿地和开工意愿。
• 修复不确定性：政策效果、居民信心、库存去化等因素均影响长期修复节奏。
• 数据偏差风险：本报告样本可能存在偏差，尤其是龙头企业数据与整体市场差异需谨慎对待。