固收地产债深度报告：2023年哪些房企更受益于销售结构性复苏？-20230331-东北证券-33页_1mb

证券研究报告总结：2023年哪些房企更受益于销售结构性复苏？

核心内容

本报告分析了2023年房地产市场销售复苏的背景及趋势，指出当前政策在供给端已较为完备，需求端虽有加码但仍以“托而不举”为主。销售复苏的关键在于二三线城市的刚改购房群体是否能发力，而国企地产在市场中的优势持续扩大，市场对其认可度不断提升。

主要观点

1. 政策环境：

   • 供给端：政策支持力度已超过历史同期，主要惠及央国企和优质民企。
   • 需求端：限购和利率优惠主要集中在三线城市及部分弱二线城市，一线城市和强二线城市仍有政策空间。
   • 灵活性增强：政策的灵活性和精准性提升，部分城市限购政策逐步放松，利率优惠范围扩大。

2. 销售趋势：

   • 3月销售回落无需过度担忧，主要因短期事件扰动，月度数据更具参考意义。
   • 一线城市的销售以刚需为主，占比约60%；二线城市和三线城市以刚改为主，占比分别为50%和54%。
   • 2023年销售复苏的关键在于二三线城市刚改需求能否提升，支撑销售规模。

3. 房企表现：

   • 国企地产：在优势区域销售表现优于民企，且在销售复苏中优势持续扩大。
   • 民企地产：在非优势区域仍有较强竞争力，但整体表现不如国企。
   • 推荐房企：在乐观情景下，保利发展、华润置地、招商蛇口、建发地产、铁建地产、华发股份权益销售额提升显著；华发股份表现稳定，具备性价比；中海、联发、龙湖集团在不同情景下表现较好，尤其龙湖现金流充裕。

4. 地产债投资建议：

   • 推荐关注：华发股份、联发地产（有建发担保）、中交地产、信达地产。
   • 强烈推荐：华发股份和有建发担保发债的联发地产。

关键信息

政策回顾

• 供给端：从2014年至今，政策不断放宽，包括支持房企融资、发行债券、REITs试点等。
• 需求端：2022年下半年限购政策逐步放松，利率优惠主要集中在三线城市及部分弱二线城市，一线城市和强二线城市仍较严格。

销售预测情景

• 乐观情形：商品住宅销售额同比增速20%，其中国企增速30%，民企增速10%。
• 中性情形：商品住宅销售额维持不变，其中国企增速10%，民企增速-10%。
• 悲观情形：商品住宅销售额同比增速-10%，其中国企增速-5%，民企增速-15%。

土储布局分析

• 拿地-去化模型：用于评估不同城市去化能力及土储剩余情况，结果显示部分房企在二三线城市土储布局更具优势。
• 城市去化能力：不同城市去化能力差异显著，部分三线城市如宁德、宁波表现较好，而哈尔滨、兰州库存压力较大。

城市打分与去化率

• 打分模型：从库存上升速度、销售价格提升、销售面积恢复度三个维度评估城市去化能力。
• 去化率：上海、北京、成都等城市去化率较高，达80%-90%；部分城市如运城、阜新、驻马店等去化率也较高。

风险提示

• 政策落地效果不及预期
• 边际标的舆情波动超预期

结论

• 国企地产在销售复苏中表现更为突出，尤其在优势区域。
• 龙湖集团在民企中表现稳定，现金流充裕。
• 建议关注华发股份和有建发担保发债的联发地产，作为2023年地产债投资优选。

图表目录

• 图1：成都各区县限购区域划分
• 图2：2021年以来重点城市商品住宅销售面积-周度变化
• 图3：2021年以来重点城市商品住宅销售面积-月度变化
• 图4：一线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积占比
• 图5：一线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积汇总
• 图6：二线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积占比
• 图7：二线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积汇总
• 图8：三线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积占比
• 图9：三线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积汇总
• 图10：一线城市2014年至今商品住宅不同总阶段成交面积占比
• 图11：一线城市2014年至今商品住宅不同总阶段成交面积汇总
• 图12：二线城市2014年至今商品住宅不同总阶段成交面积占比
• 图13：二线城市2014年至今商品住宅不同总阶段成交面积汇总
• 图14：三线城市2014年至今商品住宅不同总阶段成交面积占比
• 图15：三线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比
• 图16：一线城市2014年至今商品住宅不同面积段月度“供应-成交”缺口变化
• 图17：二线城市2014年至今商品住宅不同面积段月度“供应-成交”缺口变化
• 图18：三线城市2014年至今商品住宅不同面积段月度“供应-成交”缺口变化
• 图19：克而瑞TOP100房企权益销售额分类统计
• 图20：2022年优势区域销售额（一线城市）
• 图21：2022年优势区域销售额（二线城市）
• 图22：2022年非优势区域销售额（二线城市）
• 图23：2022年非优势区域销售额（三线城市）
• 图24：拿地-去化模型测算思路
• 图25：2023年预测权益销售额测算思路

表格目录

• 表1：2014-2023年房地产供给端支持政策梳理
• 表2：2008年和2014-2016年地产放松政策梳理
• 表3：截止2023年3月各城市限购政策梳理
• 表4：首套房贷款利率4%以下城市汇总
• 表5：首套房贷款利率4%以上城市汇总
• 表6：优势区域和非优势区域判别
• 表7：2022年末典型城市分面积段狭义库存消化周期
• 表8：典型城市打分汇总
• 表9：典型城市成交均价打分汇总
• 表10：典型城市商品住宅库存面积提升打分汇总
• 表11：典型城市成交面积恢复度打分汇总