20220302-首创证券-房地产行业简评报告_销售跌幅持续扩大_市场仍在筑底阶段_6页_865kb

销售跌幅持续扩大，市场仍在筑底阶段

核心内容

本报告分析了2022年前两个月中国房地产行业销售及拿地情况，指出行业整体仍处于筑底阶段，政策支持与市场信心逐步恢复。重点对百强房企销售数据、市场集中度、政策变化及投资策略进行了详细解读。

主要观点

• 销售持续走弱：TOP100房企2月累计全口径销售额同比下降43.4%，单月销售额同比下降46.5%，创历史新低，跌幅较1月扩大5.8个百分点。
• 市场仍处筑底：尽管部分一线城市出现回暖迹象，但整体市场仍处于调整阶段，预计后续行业基本面将逐步复苏。
• 政策逐步放松：地方政府在因城施策框架下，需求端支持政策升级，包括商贷首付比例下调和限购限贷放松，传递积极信号。
• 房企梯队表现疲软：各梯队房企销售增速均持续为负，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企前2月累计销售额同比增速分别为-41.9%、-49.3%、-44.8%、-38.1%，2月单月同比增速分别为-41.9%、-58.1%、-51.9%、-32.4%。
• 品牌房企销售压力大：重点房企如阳光城、中国金茂、金科股份等单月同比跌幅超过60%，而新城控股、万科、保利发展等跌幅相对较小。
• 拿地情况：TOP10房企新增货值占比大幅回升，2月拿地金额跌幅有所放缓，但整体仍低迷。国企央企在土拍中表现积极，民营房企相对谨慎。
• 投资策略：在宽信用背景和政策松绑的环境下，建议关注经营及财务相对稳健的房企，推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展等。

关键信息

销售数据

• TOP100房企2月累计销售额：10484.4亿元，同比下降43.4%。
• TOP100房企2月单月销售额：4635亿元，同比下降46.5%，创历史新低。
• 重点监测城市销售面积：同比下降30%，其中一线、二线、三四线城市分别下降-0.5%、-31%、-41%。

市场集中度

• TOP5市场占有率：12.8%，较2020年末下降2.5%。
• TOP10市场占有率：19.7%，较2020年末下降3%。
• TOP20市场占有率：28.5%，较2020年末下降3.3%。
• TOP50市场占有率：42.7%，较2020年末下降4.1%。
• TOP100市场占有率：51.2%，较2020年末下降5.6%。

投资建议

• 推荐房企：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。
• 关注房企：经营及财务相对稳健的房企，具备更强的抗风险能力。
• 风险提示：疫情再次爆发、政策超预期收紧、销售及结算低于预期、房价超预期下跌。

政策与市场动态

• 政策放松：多地需求侧政策持续放松，包括商贷首付比例下调、限购限贷放松。
• 土拍调整：北京首轮土拍中，国企央企表现活跃，如中海、华润、绿城等。
• 拿地金额：2021年前2月累计新增土地金额达1690.4亿元，同比增速-63.5%。

结论

尽管销售跌幅持续扩大，但政策支持和市场信心逐步恢复，房地产行业仍处于筑底阶段，未来随着政策逐步改善，行业基本面有望复苏。建议投资者关注经营及财务稳健的房企，以获取超额收益（Alpha > Beta）。