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房地产行业专题：2019年中国房地产销售与市场形势分析

核心内容

2019年1-8月，中国房地产市场呈现结构性变化，销售增速整体放缓，但中西部地区表现突出，成为全国销售增速的重要支撑。一线城市的销售增速显著回升，而二三线城市降幅逐步收窄。预计2019年全年商品房销售额增速为5%，并可能创下“五连增”的纪录。

主要观点

• 销售增速区域分化明显：中西部地区销售增速高于全国水平，尤其是西部地区表现强劲。一线城市销售高增，二线城市销售增速震荡收窄，三线城市销售降幅逐步收窄，但城市间仍存在明显分化。
• 房价走势趋稳：全国商品房均价在2019年4月后趋于稳定，一线城市价格涨幅较小，而中西部地区仍小幅上涨。
• 二手房市场活跃：一、二线城市二手房销售持续增长，反映市场需求的回暖。二线城市二手房销售在2019年初达高点后逐步回落。
• 房企去化周期缩短：一线城市和三线城市的去化周期明显缩短，二线城市则保持相对平稳。
• 龙头房企增速放缓，第二梯队表现优异：TOP30房企中，部分第二梯队房企表现优于头部房企，市场份额有所提升。
• 房地产调控趋严：2019年下半年房地产政策明显收紧，多地出台限购、限售、限价等政策，抑制市场过热。
• 融资环境偏紧：房企融资渠道受限，拿地意愿下降，房地产开发资金增速放缓。

关键信息

销售数据

• 全国商品房销售面积累计同比下降0.6%，销售金额累计同比增长6.7%。
• 东部地区销售面积同比-3.6%，销售金额同比5.5%。
• 中部地区销售面积同比0.5%，销售金额同比7.4%。
• 西部地区销售面积同比3.8%，销售金额同比9.9%。
• 东北地区销售面积同比-6.6%，销售金额同比2.3%。

城市层级表现

• 一线城市：销售面积累计同比增速19%，销售金额累计同比增速45%。北京、深圳销售表现尤为突出。
• 二线城市：销售面积累计同比增速0%，销售金额累计同比增速15%。部分城市如天津、武汉、苏州销售增长明显，而重庆等城市进入负增长。
• 三线城市：销售面积累计同比增速-9%，销售金额累计同比增速3%。东莞、岳阳销售增长，昆山则出现下滑。

房企表现

• TOP30房企销售增速：TOP30房企销售金额累计同比增速12.6%。
• 头部房企：TOP3房企销售金额同比上升2.2%，TOP5房企上升6.0%，TOP10房企上升8.3%。
• 第二梯队房企：世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城等销售增速显著高于行业平均水平，市场份额提升明显。

融资与政策调控

• 融资收紧：房地产开发资金累计同比增速放缓，土地购置面积和成交价款累计同比增速均为负值，显示房企拿地意愿下降。
• 政策收紧：2019年下半年，政策持续收紧，多地出台限购、限售、限价等政策，抑制市场过热。同时，房地产融资监管趋严，信托业务受到严格控制。

风险提示

• 若宏观经济大幅下滑，而房地产政策未能及时调整，可能导致2019年四季度商品房销售面积与销售额增速断崖式下跌。

图表目录（摘要）

• 图1：商品房销售面积累计同比增速
• 图2：商品房销售额累计同比增速
• 图3：各区域商品房销售面积累计同比增速
• 图4：各区域商品房销售额累计同比增速
• 图5：各层级城市商品房销售面积累计同比增速
• 图6：各层级城市商品房销售金额累计同比增速
• 图19：全国商品房平均价格情况
• 图24：各层级城市新建住宅价格环比增速
• 图25：各层级城市新建住宅价格同比增速
• 图34：各层级城市二手房价格环比增速
• 图53：2019年1-8月头部房企销售增速变化情况
• 图54：房地产开发资金累计同比增速
• 图55：土地购置面积累计同比增速
• 图56：商品房销售额累计同比增速

总结

2019年中国房地产市场在销售和价格方面呈现结构性变化。尽管全国商品房销售面积增速放缓，但中西部地区成为支撑销售增长的重要力量。一线城市销售表现亮眼，二线城市销售增速逐步收窄，三线城市销售降幅收窄但城市间分化明显。房价整体趋于稳定，二手房市场活跃，尤其在一线城市和部分二线城市。房地产政策持续收紧，融资环境偏紧，房企拿地意愿下降，导致库存水平和销售规模受到影响。预计全年商品房销售额增速为5%，并可能实现“五连增”。风险提示显示，若宏观经济下滑，房地产市场可能面临较大压力。