20180119-中债资信-拨开迷雾见真相_城投企业土地注入_乱象_解析_10页_1mb

城投企业土地注入“乱象”解析总结

核心内容

城投企业作为地方政府重要的融资平台，其土地资产的获取方式在政策法规不断完善的背景下，逐渐从“随意注入”转向“规范获取”。然而，地方政府仍存在通过“招拍挂”后返还土地出让金的方式变相向城投企业注入土地资产的现象，这种操作虽规避了直接注资的监管限制，但隐藏着多重风险。

主要观点

1. 城投企业获取土地的规范方式：

   • 出让方式：适用于经营性用地，需通过“招拍挂”公开获取土地使用权，并缴纳土地出让金。
   • 划拨方式：适用于公益性用地，如保障房、公租房等，需经依法批准，且土地使用权无使用期限限制，但转让、出租、抵押受到严格限制。

2. 土地注入“乱象”的表现形式：

   • 地方政府在城投企业通过“招拍挂”购地后，返还部分土地出让金至企业账户。
   • 这种操作实质上是地方政府变相注资，使城投企业账面资产规模扩大，从而降低资产负债率并增强融资能力。

3. 该模式存在的问题：

   • 对城投企业：资产与负债同步扩张，需关注资金缺口、利息成本、土地变现时间及入账价值高估等问题。
   • 对地方政府：土地出让金返还导致政府性基金收入虚增，资金空转，无法覆盖前期开发成本，加重财政负担。
   • 对金融机构：土地变现周期长，尤其是生地，处置难度大，存在资产价值缩水及回收周期不确定的风险。

关键信息

城投企业土地获取的规范流程

• 土地收购：由土地储备机构通过征用、收回、置换等方式取得土地使用权。
• 土地储存：对收购土地进行初步开发，使其变为“熟地”后纳入储备库。
• 土地出让：通过公开招标、拍卖或挂牌方式向社会出让土地，经营性用地必须采用公开方式。

土地注入“乱象”的模式分析

• 生地模式：城投企业以“招拍挂”方式购入生地，承担土地开发职能，可能违规参与土地储备。
• 熟地模式：土地已由其他城投企业完成开发，可直接用于经营建设，但政府仍返还部分出让金，造成资金空转。

影响分析

总结

地方政府通过“招拍挂”后返还土地出让金的方式，虽可短期内缓解城投企业的融资压力，但实质上是一种变相注资行为，导致资金空转、财政负担加重及金融风险上升。此模式在政策监管趋严的背景下仍存在，需引起高度关注。建议对城投企业土地资产进行严格评估，关注其入账价值是否合理、变现能力是否充足，以及地方政府的财政可持续性。同时，金融机构应警惕土地资产的流动性风险，合理控制贷款规模。