高力国际-丽泽金融商务区写字楼市场概览及展望-2019.6.11-8页_1mb

报告摘要

北京丽泽金融商务区写字楼市场总结

核心内容概述

北京丽泽金融商务区作为北京市二环与三环之间最后一片成规模开发的区域，凭借其优越的地理位置和日益完善的基础设施，正逐步成为北京“第二金融街”的代表。该区域以发展新兴金融产业为核心目标，同时吸引了总部型企业、专业服务业和文化传媒业等多类企业入驻，展现出良好的发展潜力和市场前景。

主要观点

地理位置优越：丽泽金融商务区距离北京西站、南站和丰台火车站均仅需10余分钟车程，2019年大兴国际机场新机场线开通后，交通可达性进一步提升，成为连接京津冀的重要枢纽。
基础设施持续完善：区域内的轨道交通建设（包括新机场线、14号线、16号线等）和快速路网络（如丽泽路）正在加速推进，预计将在2021年前后完成，显著改善区域交通条件。
区域定位明确：根据《北京城市总体规划（2016-2035年）》，丽泽被定位为“新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区”，重点发展互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介等新兴业态。
写字楼供应充足：截至2019年，丽泽已出让土地18宗，总规划建设面积224万平方米，其中南区已开发约219万平方米，未来三年将有多个地标型甲级写字楼陆续入市。
租金优势显著：当前丽泽已交付写字楼项目的净有效租金约为180-210元/平方米/月，仅为金融街商圈的30%，具有较大的租金增长潜力。
招商政策支持：2018年9月发布的“新兴金融产业集群发展的若干政策”及“楼宇招商服务暂行办法”为丽泽提供了政策红利，吸引金融机构和优质企业入驻。
市场发展潜力大：随着基础设施和交通条件的改善，丽泽有望成为北京市金融产业发展的“第三极”，并吸引金融街和CBD的辐射，形成协同效应。

关键信息

区域发展现状

开发区域：主要集中在南区，涵盖卢沟桥东区、万泉寺、西局和太平桥等4个行政单位，总面积8.09平方公里。
已交付项目：2018年有四栋写字楼入市，合计提供28.7万平方米的办公空间。
未来供应：预计2019年将有77.9万平方米新增供应，2020-2023年陆续有更多项目入市，包括国家金融信息大厦、华夏人寿项目等。

租户构成

主力租户：金融科技公司、总部型企业、专业服务企业。
潜在租户：包括民营企业总部、跨国公司地区总部、独角兽企业、高品质配套服务企业等。

政策支持

招商政策：对年度综合贡献达1,000万元以上的楼宇业主单位，给予不超过入驻企业年度综合贡献8%的奖励。
金融机构入驻：中国证券金融股份有限公司、中国人民银行数字货币研究所、中华联合保险集团等重点金融机构已入驻丽泽。

市场趋势

租金增长预期：预计未来五年租金平均增长率将高于全市平均水平，2020-2022年将快速提升，但涨幅会逐渐回落。
空置率下降：当前丽泽已交付项目的空置率约为80%，随着项目推广和政策落地，预计在2023年降至约21%。
投资活跃度高：自2017年以来，丽泽区域已有4宗整售交易，总成交金额超过130亿元，成为新兴写字楼市场中最为活跃的区域之一。

市场建议

企业用户：应积极关注丽泽的发展，尽早进入市场，享受高品质写字楼的办公条件及较低的租金优势。
机构投资者：可考虑长期持有丽泽区域资产，随着租赁需求增加，该区域仍有较大的升值空间。
开发商：建议尽早启动预租活动，对优质租户采取灵活的租赁策略，以提升项目去化率和收益。

联系信息

曹化行：副董事 | 研究 | 华北
电话：+86 10 8518 1633
邮箱：Emily.cao@colliers.com
赵闻谦：高级分析师 | 研究 | 华北
电话：+86 10 8518 1633
邮箱：Sally.Zhao@colliers.com
如需更多资讯，请联系：
- 严区海：董事总经理 | 华北
  电话：+86 10 8518 1593
  邮箱：Charles.Yan@colliers.com
- 夏思坚：执行董事 | 研究 | 亚洲
  电话：+852 2822 0511
  邮箱：Andrew.Haskins@colliers.com
- 邱义昇：高级董事 | 研究 | 中国
  电话：+86 21 6141 3590
  邮箱：Dave.Chiou@colliers.com