20260907-交银国际证券-华润置地-01109.HK-经常性业务利润贡献升_龙头优势进一步凸显；维持买入_6页_370kb

报告摘要

华润置地 (1109 HK) 总结

核心内容

华润置地 (1109 HK) 是一家内地房地产开发商，2026年上半年在行业整体下行趋势中表现相对稳健，其核心净利润同比增长 $1.6%$ 至101.6亿元人民币，是行业内唯一实现逾100亿元盈利的开发商。公司综合毛利率同比提升1.4个百分点至 $25.4%$，主要得益于经常性业务（投资物业租赁+轻资产管理收费）收入同比增长 $9.9%$，其分部核心净利润占比升至 $65.5%$，显示其业务结构优化。

主要观点

业务结构优化：经常性业务成为利润主要来源，投资物业租赁业务收入同比增长 $17.0%$，自持购物中心零售额同比增长 $16.4%$，平均出租率升至 $98.0%$，显示其运营效率提升。
轻资产管理业务表现良好：华润万象生活收入同比增长 $8.1%$，核心净利润同比增长 $10.8%$，在管面积达4.4亿平方米，资管规模达5,243亿元人民币。
财务状况稳健：截至2026年6月底，公司现金储备达989亿元人民币，净负债率为41.0%，加权平均融资成本下降至2.63%，保持行业最低水平。
评级与目标价：交银国际维持买入评级，目标价为35.3港元，对应NAV折让约35%。预计2026-2028年公司利润规模可维持在约210-230亿元人民币。
行业前景：828新政推动行业销售系统性转变，低融资成本和充裕现金储备的开发商将受益，华润置地有望在新一轮行业整合中占据有利位置。

关键信息

财务数据概览

项目	2024	2025	2026E	2027E	2028E
收入(百万人民币)	278,905	281,438	283,122	275,762	269,654
核心利润(百万人民币)	25,420	22,480	22,118	21,711	23,385
每股账面净值(人民币)	38.24	40.60	42.53	44.43	46.58
市账率(倍)	0.68	0.64	0.61	0.59	0.56
股息率(%)	5.1	4.5	4.4	4.3	4.6

2026上半年业绩亮点

总收入：678.7亿元人民币，同比下降 $28.5%$。
物业开发收入：45,263亿元人民币，同比下降 $39.1%$。
经营性不动产收入：141.6亿元人民币，同比增长 $17.0%$。
核心净利润：101.6亿元人民币，同比增长 $1.6%$。
毛利率：25.4%，同比提升1.4个百分点。
每股派息：维持在0.2元人民币，与上年持平。
派息比率：同比下降0.2个百分点至14.0%。

业务增长

合约销售：1,165亿元人民币，同比增长 $5.6%$，行业排名第三。
新增土储：284万平方米，同比增长 $91.9%$，主要布局一二线城市。
投资物业租赁业务：收入141.6亿元人民币，同比增长 $17.0%$。
自持购物中心：零售额1,281.9亿元人民币，同比增长 $16.4%$，平均出租率 $98.0%$。
轻资产管理业务：收入92.2亿元人民币，同比增长 $8.1%$，核心净利润22.3亿元人民币，同比增长 $10.8%$。

融资与评级

融资成本：加权平均融资成本下降9个基点至2.63%，行业最低。
信用评级：标普、穆迪维持「BBB+」及「Baa1」评级；惠誉上调至「A-/稳定展望」。
目标价：35.3港元，对应潜在涨幅 $15.7%$。
股份数据：
- 52周高位：38.40港元
- 52周低位：27.12港元
- 市值：217,493.67百万港元
- 日均成交量：42.86百万港元
- 年初至今变化：+12.13%
- 200天平均价：32.68港元

评级定义

买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。
中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。
沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业。
无评级：分析员对个股未来12个月的总回报与相关行业的比较无确信观点。

分析员披露

本报告观点反映分析员个人对所提及证券或其发行者之观点。
分析员薪酬与建议/观点无直接或间接关系。
分析员及有关联者无持有提及证券之财务利益。

免责声明

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有关商务关系及财务权益之披露

交银国际证券及关联公司与多家公司存在投资银行业务关系。
交银国际证券持有东方证券及光大证券已发行股本逾1%。

行业对比

2026年9月目标价及评级一览

股票代码	公司名称	评级	收盘价(港元)	目标价(港元)	潜在涨幅	最新目标价/评级发表日期	子行业
9698 HK	万国数据	买入	30.80	56.65	83.9%	2026年04月29日	数据中心
12 HK	恒基地产	买入	26.72	35.24	31.9%	2026年08月25日	香港房地产
16 HK	新鸿基地产	买入	119.50	153.60	28.5%	2026年05月19日	香港房地产
778 HK	置富产业信托	买入	4.47	5.78	29.3%	2026年05月13日	香港房地产
1109 HK	华润置地	买入	30.50	35.30	15.7%	2025年08月27日	内地房地产
123 HK	越秀地产	买入	3.30	5.36	62.4%	2026年01月22日	内地房地产
3383 HK	雅居乐集团	买入	0.16	1.16	611.7%	2023年12月01日	内地房地产

总结

华润置地在2026年上半年表现出色，核心净利润同比增长 $1.6%$，在行业内保持领先优势。公司业务结构优化，经常性业务贡献显著，非房地产开发业务增长强劲。财务状况稳健，融资成本持续下降，现金储备充足。交银国际维持买入评级，目标价为35.3港元，潜在涨幅 $15.7%$。公司有望在新一轮行业整合中占据有利位置，未来三年利润规模预计维持在约210-230亿元人民币。

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