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北京物业市场2019年展望总结

核心内容

高力国际于2019年1月23日发布《北京物业市场2019年展望》，对北京写字楼、零售及物流物业市场进行了分析与预测，指出各物业类型在2019年将面临新增供应增加、租金变化及投资趋势的多重影响。

主要观点

写字楼市场

• 新增供应：预计2019年将有840,000平方米的新增供应，约为预测净吸纳量287,000平方米的三倍。
• 空置率：新增供应可能使全市整体空置率在年末升至16.0%。
• 租金变化：租金预计出现下行趋势，同比变化为-0.4%。
• 需求驱动：科技、金融与灵活办公行业将作为写字楼需求的主要驱动力。
• 投资趋势：信用紧缩政策促使更多业主出售物业以筹集资金，预计2019年投资交易数量将增加。

零售市场

• 供应高峰：预计2019年新增供应近50万平方米，其中四分之一位于核心商圈，使总体空置率升至2.9%。
• 租金变化：租金将微升0.3%，主要受新兴区域新增项目影响。
• 体验型零售：富主题化、体验型业态的购物中心更受青睐，如“书店+咖啡+零售”形式的复合型书店将成为新增长点。
• 业态细分：各业态将继续细分化，以满足消费者更深层次的需求，如小龙虾类餐饮的迅速扩张。
• 2018年回顾：2018年新增供应31.7万平方米，空置率降至2.1%，租金同比上涨1.3%至826.8元每月每平方米。

物流市场

• 供应情况：2019年将有约23.2万平方米新增供应，但大部分已被预租，空置率预计保持在接近零点。
• 租金变化：租金预计同比上涨5.8%。
• 区域转移：由于北京仓储用地政策严格，更多租户将考虑天津及廊坊等周边区域。
• 2018年回顾：新增供应21.4万平方米，总存量扩大至约216万平方米，空置率维持在1.5%，租金同比大幅上涨12.6%至48.4元每月每平方米。

关键信息

2019年展望

2018年回顾

投资趋势

• 2019年预测：预计投资交易数量将增加，写字楼、零售及长租公寓为投资热点。
• 2018年成交金额：全年成交金额达573亿元，同比增长31%。
• 成交面积：总成交建筑面积为146万平方米，同比增长30%。
• 物业类型占比：
  • 写字楼及相关物业：43%
  • 零售物业：14%
  • 综合体物业：31%
• 亮点交易：
  • 领展房地产投资信托基金以25.6亿元购入京通罗斯福广场。
  • 链家以2014年购买价格84%的溢价购入盈科中心。

建议

• 写字楼及商务园：经营模式简单，收益稳定，适合投资者。
• 零售物业：地理位置优势且具有改造潜质，值得关注。
• 长租公寓：政府推动住宅租赁市场发展，前景广阔。
• 天津市场：对于有大面积租赁需求的客户，天津是更易获得仓储面积的选择。