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北京物业市场2019年展望总结

核心内容

高力国际（Colliers）于2019年1月23日发布的报告，对北京写字楼、零售和物流物业市场进行了展望，并回顾了2018年的市场表现。报告指出，尽管新增供应量增加，但健康的需求水平将支撑各物业类型的发展。

各物业类型展望

写字楼

• 新增供应：预计2019年新增供应将达到历史高峰，约840,000平方米，约为净吸纳量287,000平方米的三倍。
• 空置率：预计2019年末全市整体空置率将上升至16.0%。
• 租金变化：租金预计将出现下行，同比下降约0.4%。
• 主要驱动力：科技、金融与灵活办公行业将继续是写字楼需求的主要来源。
• 建议：境外投资者应更多关注北京市场，预计2019年将有更多投资交易被录得。

零售

• 新增供应：预计2019年新增供应约50万平方米（538万平方英尺），其中四分之一位于核心商圈。
• 空置率：整体空置率预计上升0.8个百分点至2.9%。
• 租金变化：租金将仅微升0.3%。
• 趋势：消费升级推动体验型零售的发展，如“书店+咖啡+零售”等跨界复合店。
• 建议：富主题化且体验型业态比例高的购物中心将更具竞争力。

物流

• 新增供应：预计2019年新增供应约23.2万平方米（250万平方英尺）。
• 空置率：预计空置率将维持在接近零点的水平。
• 租金变化：租金预计同比上涨5.8%。
• 趋势：由于北京对仓储用地的严格政策，更多租户将考虑天津及廊坊等周边区域。
• 建议：有大面积租赁需求的客户应特别关注天津市场，因其具备充足面积和较低租金。

2018年市场回顾

写字楼

• 新增供应：2018年新增供应约31.7万平方米（341万平方米）。
• 空置率：整体空置率下降1个百分点至2.1%。
• 租金变化：首层平均固定租金同比上涨1.3%至人民币826.8元每月每平方米。

零售

• 新增供应：2018年新增供应约31.7万平方米（341万平方米），总存量增至593万平方米（6,380万平方米）。
• 空置率：整体空置率维持低位，年底录得2.1%。
• 租金变化：租金同比上涨12.6%至人民币48.4元每月每平方米。
• 趋势：消费升级促使品牌更注重体验感，科技元素的引入成为吸引消费者的手段。

物流

• 新增供应：2018年新增供应约21.4万平方米（230万平方英尺），总存量扩大至约216万平方米（2,320万平方米）。
• 空置率：年底录得1.5%。
• 租金变化：租金同比上涨12.6%至人民币48.4元每月每平方米。
• 趋势：电商及第三方物流需求强劲，推动租金上涨。

投资市场

2019年展望

• 投资交易：信用紧缩政策预计促使更多业主出售物业以筹资，从而增加投资交易数量。
• 建议关注的业态：
  • 写字楼及商务园：经营模式简单，收益稳定。
  • 零售物业：地理位置优势且具有改造潜质。
  • 长租公寓：政府推动住宅租赁市场发展。

2018年表现

• 成交金额：全年成交金额达到人民币573亿元（83亿美元），同比增长31%。
• 成交面积：总成交建筑面积为146万平方米（1,571万平方英尺），同比增长30%。
• 物业类型占比：
  • 写字楼及相关物业：占总成交金额的43%。
  • 零售物业：占总成交金额的14%，其中领展房地产投资信托基金以人民币25.6亿元购入京通罗斯福广场。
  • 综合体物业：占总成交金额的31%，链家以2014年购买价格84%的溢价购入盈科中心。
• 交易分布：2018年32宗投资交易中，18宗位于丽泽、通州等新兴子市场。
• 投资者结构：国内投资者占成交金额的75%，仍为投资市场的主导力量。

数据来源与注释

• 数据来源：高力国际
• 汇率：1美元=人民币6.86元
• 面积换算：1平方米=10.76平方英尺