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郑州2021年第一季度房地产市场回顾及展望总结

核心内容

2021年第一季度，郑州房地产市场呈现出积极的发展态势，尤其在写字楼和零售物业领域。写字楼市场空置率降至近三年最低，零售市场则在奢侈品牌、国际快时尚及内资美妆的带动下持续复苏。CBRE世邦魏理仕提出四步提升郑州城市竞争力的发展路径，助力郑州向国际化城市迈进。

优质写字楼市场回顾

空置率创近三年新低

• 2021年第一季度，郑州写字楼市场无新增供应入市，部分原计划入市的项目推迟至年中。
• 互联网、房地产及建筑业、金融业是新租需求的前三大来源，分别占比21%、16%、14.4%。
• 市场活跃度提升，净吸纳量达14.7万平方米，为2020年第四季度的三倍。
• 空置率环比下降4.0个百分点，降至11.8%，为近3年最低。

租金走势

• 全市平均租金报价为每月每平方米102.5元，较2020年底上涨4.2%。
• 乙级写字楼的租赁情况优于甲级写字楼。

未来展望

• 预计未来3年将有约400万平方米新增供应入市，主要集中在2021年后龙湖金融岛项目。
• 新增供应多数位于非核心板块，甲级写字楼市场将引入更多丰富的产品类型。
• 建议关注北龙湖副CBD区域及高铁广场区域，这些区域有望吸引500强企业总部，成为总部经济和高端商贸的集聚地。

优质零售物业市场回顾

奢侈品牌与国际快时尚持续扩张

• LVMH、Kering等奢侈品集团加大在郑州市场的布局。
• 快时尚品牌UNIQLO加速扩张，成为去化主力。
• 国产美妆集合店在多个购物中心开设新店，带动人流增长。

餐饮业态发展

• 海底捞旗下新品牌苗师兄鲜炒鸡、乔乔的粉首进郑州，更青睐核心商圈项目。

市场整体表现

• 次级商圈迎来新项目开业，但受疫情影响，多数品牌信心不足，季内净吸纳量为5.88万平方米。
• 整体购物中心首层租金报价为28.5元/平方米/天。
• 非核心商圈及老旧百货项目出现掉铺及退租现象，空置率环比上升1.4个百分点至10.0%。

核心项目表现

• 丹尼斯大卫城、正弘城等核心项目在2020年5月恢复至疫情前水平，7月开始实现同比增长，销售业绩及品牌关注度均实现双位数增长。

未来市场展望

• 2021年预计新增供应97.6万平方米，主要集中于非核心商圈。
• 建议重点关注二七商圈、花园路商圈、高铁商圈及商都历史文化区。
• 随着可持续发展理念的普及，新能源汽车品牌或将成为购物中心的重要租户，具有提升科技感与吸引年轻消费者的优势。
• 新品牌若无法找到理想店铺，可考虑开设快闪店以获取市场关注。

郑州城市国际化发展路径及策略建议

四步提升郑州城市竞争力

1. 交通系统国际化

   • 建议以轨道交通为中心规划城市布局，提升步行及公共交通可达性，增强对外联通力。
   • 中远期来看，郑州轨交客运具备极大发展空间，应利用“一带一路”沿线国家联动优势。

2. 打造国际级文旅名城

   • 借助黄河流域生态保护与高质量发展战略，推动“文化+旅游”深度融合。
   • 发展旅游观光、休闲度假、商务会展等多元产业结合的“旅游+”模式，提升现代服务业国际化水平。

3. 智慧、高效、可持续的城市更新

   • 借鉴国内外先进理念，推动存量有机更新与产能激活。
   • 注重使用者实际需求，融合智慧、高效、可持续的城市功能，建立产城人文融合的国际化新片区。

4. 抢占新经济浪潮，构建“新型园区经济”

   • 积极协同中原经济圈，发展大枢纽、大平台、大开放战略布局。
   • 培育和引入高科技、高附加值的新兴产业，吸引专业人才集聚。
   • 升级产业及功能配套，增强产城人文联动，致力于构建新经济中原产业平台。