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NIFD季报：房地产市场及房地产金融运行分析（2025年）

核心内容概述

2025年，房地产市场及房地产金融运行在政策支持下有所改善，但整体仍处于止跌回稳阶段，存在诸多结构性问题和风险。政策层面主要围绕构建房地产基础性制度和推动市场止跌回稳展开；市场运行方面，房价和租金仍在下行，库存压力依然存在；房地产金融方面，贷款利率下降、放款周期缩短，但贷款余额持续负增长，房企融资难度较大。

主要观点

1. 房地产政策重点

• 构建房地产基础性制度：推动“好房子”建设，提升住房建设标准，优化租购并举住房制度，推进城市更新，试点现房销售，完善房地产融资协调机制。
• 推动市场止跌回稳：优化住房用地供应，降低购房成本，通过限购、限售、限价政策调整，支持住房消费；通过金融财税政策改善住房贷款环境，降低交易税费，发放购房补贴。

2. 房地产市场运行情况

• 住房价格：同比降幅有所收窄，但环比仍为负值，房价下行压力依然存在。
• 需求端预期：购房者对房价继续下降的预期依然较强，导致购房意愿不足。
• 销售规模：新建商品住宅销售面积和销售额同比降幅明显收窄，但仍未摆脱下行趋势。
• 开发投资：住宅开发投资完成额同比降幅扩大，对经济增长形成拖累。
• 库存压力：全国待售商品住宅面积仍处于高位，库存去化周期大幅延长，尤其是二、三线城市。
• 租金水平：住房租金价格仍在波动下行，租金资本化率继续下降，租金收益率小幅上升。

3. 房地产金融运行情况

• 个人住房贷款：利率继续小幅下降，部分城市低至 $3.0%$；放款周期缩短至三周左右；但贷款余额持续负增长。
• 居民购房杠杆：居民购房时使用财务杠杆水平有所降低，首付比例下降，但总体杠杆并未显著提升。
• 房企融资：房企到位资金规模同比下降，房地产开发贷款余额减少；境内信用债发行规模下降，境外债发行主要用于债务重组，新增融资有限。

关键信息

一、房地产重要政策分析

• 推动“好房子”建设：提高新建住房建设标准，涉及层高、电梯、隔音等方面，提升居住品质。
• 租购并举制度：出台《住房租赁条例》，规范租赁行为，提升市场透明度和监管力度。
• 城市更新：通过改造既有建筑、完善城市功能、加强基础设施建设等方式，提升城市宜居性。
• 现房销售试点：部分城市推行现房销售制度，降低交付风险，但可能对房企现金流造成压力。
• 房地产融资协调机制：支持范围扩大、机制常态化、推广主办银行制，改善房企融资环境。

二、房地产市场运行形势分析

• 房价走势：70城新建商品住宅价格同比下降 $3.0%$，二手住宅价格同比下降 $6.1%$，同比降幅较2024年收窄，但环比仍为负值。
• 库存去化：待售商品住宅面积同比增长 $2.8%$，库存去化周期上升至33.1个月，二、三线城市压力较大。
• 租金波动：50城住房租金价格指数整体下行，租金资本化率继续下降，租金收益率小幅提升。
• 市场预期：需求端对房价下跌预期较强，影响购房意愿，需进一步稳定市场预期。

三、房地产金融运行形势分析

• 贷款利率：全国首套住房贷款利率约为 $3.05%$，部分城市低至 $3.0%$，二套住房贷款利率约为 $3.08%$，部分城市与首套相同。
• 贷款余额：个人住房贷款余额净减少6768亿元，连续11个季度负增长。
• 房企融资：房企到位资金规模为9.31万亿元，同比下降 $13.4%$；境内信用债发行规模为3687亿元，同比下降 $2.1%$；境外债发行规模为625.4亿美元，主要用于债务重组。
• 房企财务状况：多数房企仍处于亏损状态，经营效率下降，融资难度大，尤其是民营房企。

四、房地产市场主要风险分析

• 债务违约风险：房企债务违约数量和规模较2024年大幅下降，但违约风险尚未完全消除，部分房企仍在进行债务重组。
• 经营状况恶化：超七成上市房企预计出现亏损，营业收入和毛利率持续下降，库存周转率恶化，行业整体仍面临较大经营压力。

五、2026年房地产市场及金融运行展望

• 政策目标：稳定房地产市场，优化供给结构，推动需求释放。
• 市场预期：随着供给下降和政策支持，住房市场有望逐步筑底，部分一线、二线城市房价可能率先企稳。
• 金融环境：个人住房贷款利率可能继续下降，放款效率提升，但贷款余额增长乏力；房企融资仍以“保交楼”为主，新增融资受限。
• 风险提示：需关注房企持续亏损及债务重组进展，防范系统性金融风险。

附件：相关指标说明

• 租金资本化率：计算公式为每平米住宅价格除以每平米住宅年租金，反映房价泡沫程度。
• 库存去化周期：计算公式为待售商品房套数除以商品房成交套数，采用3周移动平均平滑数据。
• 贷款价值比（LTV）：贷款金额与住宅总价的比值，反映购房杠杆水平。

总结

2025年房地产市场在政策支持下有所改善，但整体仍处于调整期。房价和租金价格继续下行，库存压力较大，房企经营状况未有实质性改善，债务违约风险逐步收敛。房地产金融方面，个人住房贷款利率下降，放款周期缩短，但贷款余额持续负增长，房企融资难度较大。2026年政策将更加注重稳定市场，改善信贷环境，但市场仍需时间逐步筑底，需警惕房企持续亏损和债务重组带来的风险。