20260821-中信证券-地产_政策再宽松_开发更聚焦_3页_173kb

地产行业政策再宽松，开发更聚焦核心城市

核心内容

当前，房地产开发领域正经历政策层面的持续宽松，尤其在一线城市及部分二线城市，住宅开发呈现出更强的聚焦趋势。政策调整旨在通过优化公积金使用、降低首付比例、增加购房补贴等方式，释放购房需求，提升市场活跃度。同时，核心城市的高人口基数、稳定租金市场以及有限的新增商品房供应，使其在房地产市场中更具吸引力和竞争力。

主要观点

• 核心城市更具优势：一线城市和个别二线城市由于人口规模大、租金稳定、新建商品房供应有限，具备更强的住宅开发潜力。
• 政策支持力度加大：2026年8月20日，上海出台多项房地产优化政策，涵盖公积金提取、首付比例调整、以旧换新补贴、房票安置及保障性租赁住房建设等方面。
• 公积金政策优化显著：上海公积金缴存总额达2.47万亿元，余额9467亿元，个贷率65.5%，低于全国平均水平。政策调整后，公积金可用于支付购房首付款、契税及车库费用，进一步提升资金利用效率。
• 以旧换新政策升级：上海新增3万元/套定额补贴和贷款总额1%（最高5万元/套）的贷款补贴，适用范围扩大，有助于促进外环外新房去化，减轻居民购房负担。
• 房价止跌回升趋势明显：2026年上半年上海房价已实现环比止跌，政策支持下，下半年有望延续小幅上涨趋势，同时带动二手房成交量上升和挂牌量下降。

关键信息

• 政策优化内容：

  • 公积金提取范围扩展至购房首付款、契税及车库费用。
  • 外环外二套住房商贷首付比例由20%下调至15%。
  • 增加以旧换新补贴额度，包括定额和贷款补贴。
  • 推进房票安置及收购二手住房用于保障性租赁住房。

• 市场表现：

  • 截至2026年7月，上海新房和二手房价格指数均实现连续6个月环比上涨。
  • 新房价格累计上涨1.6%，二手房价格累计上涨2.6%。
  • 房价止跌伴随着二手房成交量上升和挂牌量下降。

• 未来趋势：

  • 政策加码有望进一步推动真实居住需求入市。
  • 置换链条将自下而上被激活，促进市场循环。
  • 住宅开发将更加集中于核心城市，商业地产则更关注提质增效。

风险因素

• 宏观经济波动可能影响购房能力和市场信心。
• 房地产市场成交量存在季节性下行风险。
• 部分城市商品房供给过剩，去化周期较长。
• 开发企业仍处于消化库存阶段，行业利润表持续承压。

投资策略

• 住宅开发：建议关注具备高品质开发能力和资源聚焦于核心城市的开发商。
• 商业地产：重点布局运营能力强、具备运营壁垒的商管企业，而非单纯依赖一线城市扩张。
• 政策导向：政策支持将更倾向于核心城市，推动市场结构优化和资源集中。

作者信息

• 陈聪：中信证券基础设施与现代服务产业首席分析师
• 张全国：中信证券房地产开发与服务首席分析师
• 刘东航、陈兆儒：中信证券房地产开发与服务分析师