2025购物中心空置率与开关店研究报告_26页_5mb

2025年购物中心空置率与开关店研究报告（2026发布）

核心内容概览

本报告基于汇客云数据采集团队对全国66个城市、1619个购物中心的实地走访与数据采集，分析了2024年至2025年期间购物中心空置率与开关店情况，揭示了不同业态品牌在实体商业中的动态变化。

主要观点与关键信息

全国空置率与开关店比

• 空置率：从10.5%上涨至11.6%，增长1.1%，整体市场呈现温和收缩趋势。
• 开关店比：整体为0.93，表示关店数量略高于开店，市场处于小幅净收缩状态。
• 连锁品牌占比：从研究初期的211400+个门店减少至206600+，占比下降0.4%。
• 业态分布：零售主导、餐饮稳固、体验补充，反映消费者对体验式消费的持续需求。

购物中心空置率分布

• 开业年限：

  • 1-3年：风险高，异常值多。
  • 3-5年：黄金稳定期，空置率中位数为6%左右。
  • 5年后：空置率趋于稳定，老化效应不明显。

• 商场定位：

  • 奢华/高端商场：空置率中位数4%-5%，表现稳健。
  • 中端商场：空置率中位数7%，但上四分位数高达14%，同质化严重。
  • 平价商场：空置率中位数21%，单体购物中心达29%，表现较差。

• 商业面积规模：

  • 规模越大，空置率越可控，大型购物中心具有更强的品牌吸引力与业态组合能力。

业态开关店情况

• 餐饮业态：整体扩张，饮品与烘焙甜品增长显著，新中式茶饮与精品咖啡成为主力，传统奶茶与部分网红品牌收缩。
• 零售业态：显著收缩，服装类品牌尤其受冲击，运动户外鞋服是唯一净增长品类。
• 数码电器：整体回暖，手机、摄影、教育硬件等细分品类表现突出。
• 奢侈品：全线收缩，奥莱渠道成为增长点，设计师品牌逆势扩张。

品牌动态

• 服装：

  • 传统男女装/男装/童装严重收缩。
  • 运动儿童鞋服小幅收缩，但“亲子运动”概念支撑。
  • 新锐国货户外品牌崛起，传统大众品牌承压。
  • 子品牌表现优于主品牌，如超级安踏与回力1927。

• 鞋履：

  • 整体收缩，仅童鞋有小幅增长。
  • 卡骆驰表现突出，开关店比达2.31，其成功源于年轻化、联名营销等策略。

• 化妆品：

  • 香水/香氛逆势高增长，开关店比>1.5。
  • 单品牌店与集合店整体收缩，传统品牌面临挑战。

• 数码电器：

  • 手机、摄影、无人机等高增长，二手数码市场兴起。
  • 教育硬件（如学习机）因AI+教育需求激增，成为最大爆发点。

• 汽车：

  • 体验店进入存量优化期，新能源品牌分化明显。
  • 比亚迪策略性撤店，传统车企子品牌关店严重。

研究方法与样本说明

• 数据来源：汇客云“实体商业数字底座”，融合自有数据、互联网数据与调研数据。
• 样本范围：
  • 全国66个城市，1619个购物中心。
  • 重点走访13个城市，包括上海、北京、成都等。
• 数据采集方式：
  • 现场实地走访+线上数据采集。
  • 覆盖10,000+零售场所，6,000+连锁品牌，1,000,000+门店。
• 空置率计算：空门店数 /（营业中门店数 + 空门店数）。

总结

2024-2025年，中国购物中心市场整体呈现“零售收缩、餐饮扩张、体验补充”的格局，空置率小幅上升，但多数购物中心仍处于稳定状态。不同业态品牌表现差异显著，其中餐饮与数码电器表现较好，而服装、奢侈品、传统鞋履等业态面临较大压力。市场整体处于小规模调整阶段，品牌策略需更加精细化，以适应消费趋势变化与经济环境挑战。